Chưa bao giờ, ngành bất động sản tại Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh rơi vào tình cảnh khó khăn, lao đao và trầm lắng như thời gian qua. Nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu xuất phát từ việc dòng tiền đầu tư bị thắt chặt, kéo theo thực trạng thanh khoản bị sụt giảm khiến nhiều nhà đầu tư phải “bán đổ bán tháo” các dự án để tránh thua lỗ, nhân sự bị cắt giảm vì không có việc để làm.
Bài 1: Ế ẩm thị trường cho thuê bất động sản
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam vẫn tiếp tục gặp khó khăn, thanh khoản sụt giảm khi giá nhà liên tục leo thang, trong khi đó một số vị trí đắc địa về cho thuê mặt bằng tại TP Hồ Chí Minh rơi vào cảnh đìu hiu, vắng khách vì chưa kiếm được người thuê mới.
Giảm giá vẫn không có khách
Ghi nhận tại các tuyến đường trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 4 (TP Hồ Chí Minh)… như đường Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Pasteur… rất nhiều mặt bằng cho thuê vẫn cửa đóng then cài vì chưa có khách thuê, thậm chí một số mặt bằng bị vẽ bậy, xuống cấp do thời gian dài không có người sử dụng.
Ngay cả con đường Nguyễn Trãi (Quận 1), từng được mệnh danh là “con đường thời trang” của TP Hồ Chí Minh, nay cũng rơi vào cảnh “đìu hiu” do nhiều cửa hàng dừng hoạt động sau dịch bệnh. Khảo sát tại tuyến đường này cho thấy, giá thuê cho mỗi cửa hàng có mặt tiền 4 – 5 m vào khoảng trên dưới 5.000 USD/tháng (tương đương 120 triệu/tháng); mặt bằng to, đẹp có thể lên tới vài chục ngàn USD (vài trăm triệu đồng).
Anh Ngô Tùng Văn đang chào cho thuê cửa hàng 120 m2 (6m x 20m) trên tuyến đường này với giá 150 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn ít người hỏi thuê. Anh Văn cho biết: “Tôi đã giảm giá 50 triệu đồng/tháng so với trước dịch để dễ cho thuê hơn nhưng vẫn chưa có khách. Trước đây, giá này chỉ thuê được cửa hàng mặt tiền rộng 4 m, nhưng giờ với giá đó thuê được mặt tiền rộng gấp rưỡi, mà gần 1 năm nay chỉ có người hỏi, nhưng chưa có người thuê”.
Tương tự, chị Vũ Thị Hồng Mai (ngụ Quận 3) cho biết, thời điểm dịch bệnh COVID-19, chị giảm giá cho thuê cửa hàng hơn 70 m2 trên đường Cách mạng Tháng Tám khoảng 40%, thế nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê. Theo chị Hồng Mai, ngôi nhà của gia đình chị trước đây cho một cơ sở thẩm mỹ thuê với giá 70 triệu đồng/tháng. Sau khi dịch bệnh xuất hiện, khách trả mặt bằng. Đến cuối năm 2022, chị giảm giá thuê xuống còn 50 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn không có khách thuê.
“Hiện tại, cửa hàng này được cải tạo và giá thuê giảm còn 40 triệu đồng/tháng. Để có khách thuê, tôi phải chấp nhận tốn thêm chi phí ký gửi các sàn môi giới và đăng tin rao trên nhiều trang rao bán, thuê nhà để kiếm khách. Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng rao cho thuê, đến giờ vẫn không có khách”, chị Hồng Mai cho biết thêm.
Còn trường hợp chị Nguyễn Thị Lệ, ngụ ở TP Thủ Đức, lại lâm vào hoàn cảnh dở khóc dở cười do đã trót ký hợp đồng thuê cửa hàng dài hạn làm quán kinh doanh cafe với giá 100 triệu đồng/tháng. 6 tháng qua do làm ăn ế ẩm, không bán được hàng nên chị Lệ đành tìm người nhượng lại toàn bộ cửa hàng với giá rẻ chỉ khoảng 80 triệu đồng. Tuy nhiên, dù đã treo biển cho thuê trong 4 tháng qua mà chị Lệ vẫn chưa tìm được người thuê mới.
Giá thuê vẫn còn cao
Ông Lê Tấn Quốc, Giám đốc Công ty CP tư vấn bất động sản SenHo Việt Nam cho rằng, nền kinh tế thế giới liên tục gặp khó khăn vì chiến tranh, biến động giá, nên đã tác động đến nền kinh tế trong nước. Theo đó, người tiêu dùng cũng thắt chặt chi tiêu hơn, nhu cầu mua sắm so với trước dịch COVID-19 cũng giảm nhiều, chưa kể xu hướng mua hàng online cũng đang dần trở thành thói quen của giới trẻ. Vì thế, các trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ cũng trở nên ế ẩm hơn trước; các doanh nghiệp cũng đang co hẹp lại cửa hàng truyền thống. Điều này đã khiến nguồn cung cho thuê mặt bằng tuy dồi dào nhưng vẫn ít người thuê lại, trong khi giá cho thuê vẫn còn quá cao so với khả năng người đi thuê, đặc biệt trong bối cảnh sức mua ảm đạm như hiện nay.
“Hiện nay, một số doanh nghiệp và người dân do làm ăn thua lỗ nên không dám mạo hiểm thuê cửa hàng để kinh doanh. Mặt khác, những người đang đi thuê lại muốn tiết giảm tối đa chi phí để tránh lỗ nên đã chủ động tìm đến những cửa hàng có giá thấp. Ngoài ra, còn có tình trạng nhiều doanh nghiệp kinh doanh xây dựng văn phòng “trót” đang xây dựng hoặc đã xây dựng nhưng vắng khách thuê đang muốn bán tháo để bảo toàn vốn hoặc chuyển nhượng lại với những hợp đồng dài hạn…”, ông Lê Tấn Quốc cho biết thêm.
Bà Lê Hồng Minh, Giám đốc công ty TNHH VNI Homecare (công ty chuyên thuê và cho thuê lại cao ốc văn phòng, mặt bằng kinh doanh, nhà ở tại TP Hồ Chí Minh) cho biết, sức mua ở hầu hết ngành hàng đều đang ở mức thấp. Trong khi đó chi phí thuê mặt bằng các khu vực trung tâm Thành phố khá đắt đỏ, khiến nhiều đơn vị không thể gánh nổi. Mặt khác, vẫn còn nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư vào phân khúc này chưa thể hình dung như:Cchi phí khấu hao, nâng cấp, tu sửa, bố trí mặt bằng ban đầu, mua sắm đồ đạc trang thiết bị rất lớn; chi phí để đặt cọc thuê nhà cũng không hề nhỏ nên khiến khả năng lấp đầy của thị trường cho thuê bất động sản thời gian qua mới khó đạt được.
“Ngoài ra, nhu cầu tìm mua nhà ở thực của người dân đang gặp nhiều thách thức, khó khăn do dòng tiền eo hẹp, tín dụng bị siết chặt, trong khi nhu cầu về nhà ở, kinh doanh ngày càng tăng cao. Vì vậy, phân khúc bất động sản cho thuê hứa hẹn sẽ còn nhiều tiềm năng để khôi phục trong thời gian sắp tới nếu áp dụng các chính sách giảm giá thuê gần bằng với mức thu nhập của người kinh doanh”, bà Lê Hồng Minh nói.
Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Mỹ An, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngôi sao mới (TP Thủ Đức) cho biết, ngoài việc mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh ế ẩm do giá thuê tương đối cao, còn có nguyên nhân các nhà đầu tư và khách du lịch quốc tế trở lại Việt Nam không đông như hồi trước đại dịch. Mặc khác, nhiều mặt bằng cho thuê tại các quận trong tâm TP Hồ Chí Minh còn thiếu chỗ đậu xe, chi phí ở các quận trung tâm đắt đỏ, sức mua yếu nên người kinh doanh khó có lời. Vì vậy mới xảy ra tình trạng các cơ sở kinh doanh dọn ra các con đường trung tâm các quận, huyện ngoại thành để thuê, một số khác thì chuyển hướng sang kinh doanh trực tuyến để tiết kiệm các chi phí thuê mặt bằng…
“Vì vậy, muốn thị trường cho thuê văn phòng, mặt bằng ấm lên còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên, trước mắt để “tự cứu lấy nhau” là phải giảm giá cho thuê văn phòng, mặt bằng hơn nữa. Nếu giải quyết được khâu giảm giá thành thì mới kích thích được thị trường bất động sản cho thuê ấm trở lại”, bà Nguyễn Mỹ An nhận định.
Bài 2: Nhà đầu tư ồ ạt rao bán bất động sản để cắt lỗ
