20:26, 19/06/2023
BHG – Ngày 19.6, Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV tiếp tục chương trình làm việc đợt 2. Quốc hội thảo luận tập trung tại hội trường về Luật Nhà ở (sửa đổi); biểu quyết thông qua Luật Giá (sửa đổi), phê chuẩn quyết toán ngân sách nhà nước năm 2021 và thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tham gia thảo luận tại tổ, đại biểu Hoàng Ngọc Định, Chỉ huy trưởng Bộ Chỉ huy Bộ đội Biên phòng tỉnh, Đoàn ĐBQH khóa XV đơn vị tỉnh Hà Giang góp ý một số nội dung.
 |
| Quang cảnh phiên họp tại hội trường |
Theo đại biểu Hoàng Ngọc Định, việc xây dựng ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã cơ bản khắc phục những hạn chế, đảm bảo được sự phù hợp của pháp luật hiện nay. Luật cũng kịp thời bổ sung những khái niệm mới như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho cơ quan quản lý nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện.
Đại biểu cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn (Điều 57) sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Dự thảo luật không giải thích về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này. Trong khi cơ chế kiểm soát này đã từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập thì việc khôi phục lại cần phải được xem xét thận trọng và kỹ lưỡng.
 |
| Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang tại phiên họp tập trung ở hội trường |
Một vấn đề nữa, theo đại biểu là chưa có lý do cụ thể để loại bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản trong khi đây là công cụ rất phố biến, được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới lựa chọn và ưu tiên sử dụng. Tại nước ta, nếu với mục đích bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch kinh doanh bất động sản, so sánh về mặt tiêu chuẩn hành nghề, mức độ chịu trách nhiệm, chi phí thực hiện, công chứng có những lợi thế rõ ràng hơn hẳn. Đặc biệt, chi phí công chứng thấp hơn từ 20 đến 50 lần so với chi phí giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Hệ thống thông tin công chứng hiện nay cho phép theo dõi chặt chẽ các giao dịch để bảo đảm tài sản không bị giao dịch nhiều lần.
Hiện nay, việc “số hóa” cơ sở dữ liệu cùng với việc chuẩn bị sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng mà trong đó có nội dung quan trọng được đưa vào dự thảo luật là việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia và hệ thống công chứng số. Những thay đổi này dự kiến sẽ đem lại sự thuận tiện hơn trong việc tiến hành các thủ tục công chứng, đồng thời cũng nâng cao chất lượng của hoạt động này. Việc theo dõi các tài sản giao dịch qua công chứng có thể được thực hiện trên phạm vi toàn quốc một cách nhanh chóng và chính xác, từ đó ngăn ngừa hiệu quả các hành vi gian lận, đặc biệt là việc theo dõi giao dịch của các tài sản hình thành trong tương lai, tránh việc tài sản bị thế chấp hoặc bán cùng lúc cho nhiều chủ thể khác nhau.
 |
| Đại biểu Hoàng Ngọc Định thảo luận tại tổ |
Theo đại biểu, công chứng với tư cách là một dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện sẽ có mức độ bảo đảm về trách nhiệm cao hơn so với các sàn giao dịch bất động sản. Nhìn vào bản chất, sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua, còn công chứng thiên về việc bảo đảm an toàn pháp lý, sự công bằng và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Do vậy, không nên sử dụng sàn giao dịch bất động sản với ý nghĩa là để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản và ngược lại, công chứng không thể cung cấp các dịch vụ thay thế chức năng của sàn giao dịch bất động sản.
Xét về mặt lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng. Do vậy, không thế đòi hỏi ở sàn yếu tố khách quan trong các hoạt động, đặc biệt khi các sàn trực tiếp góp vốn với chủ đầu tư để kiếm lời, hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư để hưởng chênh lệch giá. Công chứng thì hoàn toàn khác; thiết chế này sinh ra là đế đặt ở vị trí trung gian với nguyên tắc hoạt động sống còn là bảo đảm tính khách quan, tuyệt đối không nghiêng về lợi ích của bên nào. Đặt trong bối cảnh hệ thống pháp luật của Việt Nam, người tiêu dùng được xác định là bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư thì công chứng là công cụ hữu hiệu và kinh tế nhất, mang tính khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong các giao dịch dân sự, bởi không phải ai cũng có đủ nhận thức và điều kiện về tài chính đế sẵn sàng mời luật sư hoặc các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp tham gia vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhỏ lẻ, giá trị ở mức vừa và nhỏ.
Đại biểu Hoàng Ngọc Định cũng góp ý, kiến nghị bổ sung một số nội dung quy định chưa hợp lý tại Điều 27, 45, 57, 61 trong dự thảo Luật.
Duy Tuấn (Tổng hợp)
