(TN&MT) – Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau 8 năm đi vào thực thi đã bộc lộ nhiều bất cập.
Các hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được quy định rất rõ trong Luật này nhưng thực tế vẫn còn hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn BĐS mở ra chưa chuẩn mực về pháp lý, thậm chí tiếp tay cho chủ đầu tư để lừa dối khách hàng…. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà cần được chú trọng ngay từ khâu đầu tiên trong lần sửa đổi Luật tới đây.
Bảo vệ quyền lợi người mua nhà
Rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS phát sinh ở mọi giai đoạn của quá trình giao dịch, từ thời điểm dự án chưa hình thành cho đến thời điểm người mua nhà nhận bàn giao. Thực tế, trên thị trường đã xảy ra nhiều vụ án hình sự như vụ án bán dự án “ma” của công ty Alibaba lừa đảo chục nghìn khách hàng; dự án KĐT Điện Nam – Điện Ngọc huy động vốn khi dự án chưa đủ pháp lý… Điểm chung, các khách hàng đều ký vào hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư với những nội dung lỏng lẻo. Nhiều điều khoản được cài vào hợp đồng theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, đẩy rủi ro cho khách hàng. Cho đến khi xảy ra tranh chấp, khách hàng mới tá hỏa mình rơi vào tình huống yếu thế.
Để tránh tình trạng này, theo các nhà làm Luật, cần thiết phải làm rõ Điều 45 quy định về các loại hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS tại Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi. Cụ thể, phải bổ sung thêm nội dung Hợp đồng kinh doanh BĐS có sự tham gia của cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực.
Ông Trần Đức Long – Phó chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, Điều 45 chỉ yêu cầu các hợp đồng kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS trong việc sử dụng hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Đây là lỗ hổng lớn trong giao dịch BĐS.
“Người mua nhà được xác định là bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư thì công chứng là công cụ hữu hiệu và kinh tế nhất, mang tính khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong các giao dịch dân sự. Sàn giao dịch BĐS kinh doanh các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua. Do vậy, không nên sử dụng sàn giao dịch BĐS với ý nghĩa để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch BĐS. Ngược lại, công chứng không thể cung cấp các dịch vụ thay thế chức năng của sàn giao dịch BĐS” – ông Long nói.
Cần đánh giá tổng thể việc giao dịch qua sàn
Góp ý về Điều 57 tại Dự thảo này, nhiều ý kiến cho rằng một số khái niệm chưa rõ ràng. Cụ thể, Điều 57 quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS, tuy nhiên, trong nội dung lại đưa ra hai khoản mục không thống nhất.
GS.TS Hoàng Thế Liên – Hiệu trưởng trường Đại học Chu Văn An (Nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp) phân tích: Điều 57 được thông qua nhằm mục đích cụ thể chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18. Hoạt động kinh doanh BĐS chứa đựng nhiều rủi ro. Do vậy, cần phải kiểm soát cực kỳ chặt chẽ hoạt động này theo hướng đảm bảo công khai, minh bạch thông tin, tránh gây rủi ro cho khách hàng, hạn chế gian lận trong giao dịch mua bán BĐS. Nhất là đối với loại hình BĐS hình thành trong tương lai.
Điều 57 quy định phải giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thông qua sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch là nơi đảm bảo chặt chẽ thông tin sản phẩm BĐS, đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Tuy nhiên, việc giao dịch qua sàn mà không được công chứng, chứng thực thì chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Vì vậy, các cơ quan soạn thảo cần tính toán lại. Sàn giao dịch có chức năng giúp Nhà nước kiểm soát tính công khai minh bạch thông tin dự án, kiểm soát điều kiện mua bán, chống gian lận. Trong khi, việc giao kết hợp đồng giao dịch BĐS là văn kiện pháp lý quan trọng cần phải được kiểm soát bằng tính pháp lý. Do vậy, không thể loại trừ hoạt động công chứng.
“Việc kiểm soát thông tin chỉ là một khâu trong giao dịch mua bán BĐS, kiểm soát tính pháp lý là khâu quan trọng hơn rất nhiều. Tôi cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS không nên đặt vấn đề các loại hình cần được công chứng. Vì Luật Công chứng đã quy định rất rõ các giấy tờ pháp lý cần thiết phải công chứng. Nếu chúng ta muốn điều chỉnh thì để Luật Công chứng điều chỉnh trên cơ sở đánh giá kỹ lưỡng vấn đề để đảm bảo mục tiêu đảm bảo quyền lợi cho khách hàng” – GS Liên nhấn mạnh.
Ông Đào Duy An – Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam kiến nghị, cần thiết phải bỏ khoản 6 Điều 61 để tránh chồng chéo và nhầm lẫn về giá trị của văn bản xác nhận giao dịch được thực hiện qua sàn với văn bản công chứng. Xác nhận giao dịch qua sàn không thể sử dụng làm căn cứ kê khai, tính thuế vì chưa thể bảo đảm rằng mức giá giao dịch đó phản ánh đúng giá trị giao dịch thật của các bên.
Ngoài ra, để đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu BĐS, giao dịch cần phải đáp ứng được các điều kiện về mặt hình thức quy định tại Điều 117, 119 Bộ luật Dân sự và quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại Luật Đất đai hoặc/và Luật Nhà ở.
