Bà Nguyễn Thị Hai có nhu cầu tư vấn: Năm 2022, tôi có mua 1.800m2 đất (loại đất cây lâu năm – CLN) của bà Trần Thị B. Do chỗ quen biết nên tôi không có yêu cầu đo đạc lại đất, chỉ căn cứ vào “sổ đỏ” và đến Văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tôi đã được cấp “sổ hồng” với diện tích đất nêu trên. Khi đến nhận đất thì tôi mới biết trên đất có căn nhà cấp 4 của mẹ ruột bà B đã xây dựng từ năm 2010, bà không đồng ý dời nhà. Xin hỏi tôi phải làm thế nào để được nhận đất?
Thắc mắc của bà được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
– Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất (NSDĐ) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với NSDĐ.
Theo thông tin bà cung cấp, thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà B được lập tại Văn phòng công chứng và sau đó bà đã làm thủ tục đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng khi nhận đất thì trên đất có căn nhà cấp 4 của mẹ bà B, nên không nhận được đất. Có thể xảy ra 2 trường hợp:
– Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (khoản 1 Điều 126 BLDS).
– Giao dịch dân sự do bị lừa đối là hành vi cố ý của một bên làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch dân sự đó. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu (Điều 127 BLDS).
Mặt khác, theo quy định tại Điều 408 BLDS về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được:
“1. Trường hợp ngay từ đầu khi giao kết hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”.
Như vậy, căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà với bà Trần Thị B là vô hiệu (mặc dù bà đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ).
Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Điều 131 BLDS quy định như sau:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Vụ việc của bà, nếu giữa bà và bà B không thương lượng giải quyết được thì bà có quyền yêu cầu tòa án (nơi có đất tranh chấp) giải quyết theo quy định của pháp luật.
H.Trâm (thực hiện)
