Cho vay bất động sản chảy vào đâu?

Vốn rót vào bất động sản tăng thêm hơn 90.500 tỉ đồng

Dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) tính đến 25.4 theo công bố của Ngân hàng (NH) Nhà nước tăng 3,51% so với cuối năm 2022, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống NH là 2,75%. Như vậy, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực BĐS đã tăng thêm hơn 90.558 tỉ đồng so với cuối năm 2022, lên 2,67 triệu tỉ đồng.

Tương ứng với thống kê từ NH Nhà nước, báo cáo tài chính quý 1/2023 của một số NH cũng cho thấy dư nợ tín dụng đối với BĐS cũng tiếp tục tăng. Chẳng hạn, báo cáo tài chính riêng lẻ quý 1/2023 của Techcombank cho thấy dư nợ cho vay BĐS tăng 32,43% so với cuối năm 2022, lên 147.906 tỉ đồng; VPBank dư nợ BĐS tăng 15%, đạt hơn 59.360 tỉ đồng, còn cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở tăng 21,6%, lên hơn 85.338 tỉ đồng; NH Quân đội cho vay kinh doanh BĐS tăng 5,08%, lên 23.061 tỉ đồng…

Trong khi đó, báo cáo thị trường BĐS quý 1/2023 của Bộ Xây dựng công bố cho thấy cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch thành công đều giảm mạnh. Theo thống kê, dự án phát triển nhà ở thương mại có 14 dự án, số lượng dự án giảm khoảng 50% so với quý 4/2022 và giảm gần 40% cùng kỳ 2022. Còn lượng giao dịch thành công trong quý này chỉ đạt hơn 106.000 lượt, giảm 35% so với quý 4/2022 và giảm 40% so với quý 1/2022.

Trên thực tế, rất nhiều công ty BĐS đã “than” không thể vay được vốn từ NH kể từ cuối quý 4/2022 đến nay. Cộng thêm các khó khăn liên quan về pháp lý khiến nhiều dự án xây dựng dở dang, đứng im, dòng tiền kinh doanh bị âm. Riêng về số nợ vay, báo cáo tài chính quý 1/2023 của nhiều công ty đang niêm yết trên sàn chứng khoán cũng thể hiện nợ vay đã giảm so với cuối năm vừa qua. Ví dụ, Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) công bố đến cuối tháng 3.2023 vay ngắn hạn NH gần 3.682 tỉ đồng, tăng hơn 294 tỉ đồng so với cuối năm 2022. Ngược lại, vay dài hạn từ NH còn 5.538 tỉ đồng, giảm 2.093 tỉ đồng so với cuối năm 2022. 

Như vậy, tổng cộng vốn vay từ NH của Novaland đến hết tháng 3 đã giảm 1.800 tỉ đồng so với số nợ cuối năm 2022. Hay Công ty CP BĐS Phát Đạt cũng báo cáo đến hết tháng 3.2023, tổng nợ vay nói chung còn 3.476,4 tỉ đồng, giảm hơn 963 tỉ đồng so với cuối năm vừa qua. Trong đó, công ty giảm mạnh nợ vay ngắn hạn từ NH lẫn thông qua phát hành trái phiếu. 

Tương tự, Công ty CP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền có số vay ngắn hạn cuối tháng 3 giữ nguyên như cuối năm 2022 là 333,3 tỉ đồng. Riêng nợ vay dài hạn hết tháng 3.2023 giảm hơn 83 tỉ đồng xuống còn 1.516,6 tỉ đồng do giảm nợ vay từ NH. Riêng Công ty CP đầu tư Nam Long báo cáo nợ vay tổng cộng hết quý 1/2023 là 5.605 tỉ đồng, cao hơn 426 tỉ đồng so với cuối năm vừa qua. Trong đó, chủ yếu phần tăng thêm là vay dài hạn phát sinh trong kỳ ở 2 NH nước ngoài.

Không phải giải ngân thực tế?

Sự trái ngược giữa báo cáo của các doanh nghiệp (DN) BĐS với NH càng khiến nhiều nhà đầu tư, cổ đông trên thị trường đặt câu hỏi: vậy vốn NH đã chảy vào đâu? PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng tình trạng DN BĐS gặp khó khăn về dòng vốn trong hoạt động thời gian qua là khá nhiều. Thế nhưng, thị trường BĐS còn có những phân khúc khác như khu công nghiệp, khu chế xuất, người dân vay mua nhà những dự án ở các tỉnh, thành phố… Khi những phân khúc này tốt thì NH vẫn cho vay, dư nợ tăng lên. Ở đây, nhu cầu của người dân đối với những dự án nhà giá trung bình, hợp lý vẫn luôn cao. Chính vì vậy, thời điểm này các DN cần tái cấu trúc lại ngay, chuyển đổi hay bằng cách nào đó để có sản phẩm đưa ra thị trường với mức giá phù hợp hơn. Điều này giúp cho DN có dòng tiền, như vậy thì mới có thể tiếp cận được vốn.

Trong khi đó, TS Lê Đạt Chí, Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), phân tích số lượng các DN niêm yết trên sàn chứng khoán chỉ mới chiếm một phần trong số hàng chục ngàn công ty hoạt động liên quan đến BĐS trên cả nước. Vì vậy, có thể tín dụng BĐS những tháng đầu năm tăng mạnh ở nhiều đơn vị khác – những công ty tư nhân không có báo cáo công khai. Hoặc NH có thể ghi nhận nợ cho vay cá nhân vào nhóm BĐS gia tăng cao hơn. Hay thậm chí sẽ có những trường hợp các công ty đã bán bớt dự án cho đối tác mới, nợ vay dựa trên dự án đã được thế chấp sẽ chuyển sang cho đối tác mới nên một số công ty giảm nợ.

Thế nhưng, đối tác mới có thể tiếp tục thế chấp dự án này để vay tiền hoặc cộng thêm tài sản thế chấp khi vay. Đặc biệt, khi thẩm định khoản vay mới (hay theo hồ sơ khách hàng mới), NH có thể đánh giá lại tài sản thế chấp và thông thường có thể đánh giá tăng giá trị tài sản. Từ đó, khách hàng có thể được vay nhiều hơn số nợ cũ hoặc do thêm tài sản thế chấp nên cũng được giải ngân nhiều hơn. Phần khác, có thể liên quan đến việc đáo hạn trái phiếu hay NH được phép cơ cấu lại nợ cho khách vay gặp khó khăn. NH cũng có thể thực hiện động tác liên quan như cho vay để đảo nợ cũng bằng cách định giá lại tài sản; công ty mẹ hay con đứng ra mua lại dự án, bảo lãnh nợ và NH sẽ thực hiện định giá lại tài sản…

“Giao dịch trên thị trường BĐS ảm đạm thì lấy đâu ra cá nhân vay tiền từ NH tăng? Hay các dự án hoàn thành, dự án mới đưa ra thị trường cũng giảm thì tiền chảy vào đâu? Việc vốn vay từ NH vào lĩnh vực BĐS vẫn gia tăng có thể đa số chỉ diễn ra trên báo cáo mà không phải số tiền giải ngân thực tế. Việc đảo nợ, gia hạn nợ…, nếu có, thì khoản cho vay sau sẽ cao hơn khoản vay cũ. Ví dụ, khoản cho vay cũ là 1.000 tỉ đồng thì khách hàng phải trả cả lãi lên đến 1.100 tỉ đồng hoặc hơn. Khi để cho vay qua công ty mới, công ty mua lại dự án thì sẽ cho vay lên hơn 1.100 tỉ đồng nên tự động số cho vay sẽ tăng cao hơn. Nhưng điều này sẽ tiềm ẩn rủi ro nợ xấu cho các NH rất lớn”, TS Lê Đạt Chí phân tích.