Phân khúc nhà ở trung

Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp

Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM có diễn biến trái chiều. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới mở bán tại 2 thị trường này có điểm chung, đó là đa phần thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá đắt đỏ.

Báo cáo của CBRE mới công bố cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội là 30.900 căn, tăng 3 lần so với năm 2023. Giá bán sở cấp ghi nhận ở mức 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái, đây cũng là mức tăng cao nhất được ghi nhận trong 8 năm trở lại đây.

“Phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án”, báo cáo của CBRE nêu.

Ngược lại, tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Căn hộ chung cư hiện tại có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 24% theo năm. 

Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó. 

“Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy”, báo cáo của CBRE nêu.

Vừa qua, các công ty nghiên cứu bất động sản tại Việt Nam đều đưa ra dự báo, năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục “bùng nổ” và dẫn dắt thị trường.

Theo CBRE, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Trong khi đó, theo dự báo của OneHousing, nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ gần như biến mất khỏi hai thị trường Hà Nội và TP HCM trong năm 2025. Lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang.

Tại thị trường TP.HCM, nguồn cung mở mới 2025 dự báo sẽ có khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88%. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%. 

Phân khúc nhà ở trung – cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn trong năm 2025?

Hầu hết, các ý kiến đều nhận định, trong năm 2025 giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM sẽ tăng. Ngay cả các phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn có đà tăng, vì hiện tại chưa phải là “đỉnh”.

Chuyên gia của OneHousing cho biết, vừa qua, nhiều địa phương đã áp dụng bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tương đối cao. Điều này dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Đồng tình với nhận định này, ông Trần Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Trong bối cảnh Hà Nội và TP HCM đã công bố bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh tăng từ 3 – 8 lần sẽ khiến giá căn hộ tại 2 thành phố này tăng lên, không phân biệt phân khúc.  Đó là chưa kể, giá chi phí, nguyên vật liệu có xu hướng tăng trong vài tháng trở lại đây. Do đó, ông Tuấn cho rằng, việc chờ đợi giá căn hộ giảm là điều không thể.

Dù vậy, vẫn có ý kiến cho rằng phân khúc nhà ở trung – cao cấp sẽ có điều chỉnh giảm lớn trong năm 2025. 

Nói rõ hơn về vấn đề này, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương phân tích: Thứ nhất, thị trường năm 2024 đã tăng quá cao ở phân khúc này. 

Thứ hai, các chủ thể của phân khúc này đang điều chỉnh lớn trong nhu cầu, trong hành vi và trong triển vọng. 

“Đặc biệt, do thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 dự báo tăng trưởng tốt nên nguồn lực sẽ vận hành sang phân khúc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc nhà ở và đất ở khác sẽ không có biến động lớn”,  PGS.TS Trần Kim Chung nói.