Cửa hàng ‘đất vàng’ Hà Nội ế khách thuê, giá nhà tăng chóng mặt, thu nhập cao cũng khó mua

Bất động sản mới nhất: Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp. (Ảnh: Anh Phương)

Thu nhập cao cũng khó mua nhà

Trong báo cáo vừa phát hành, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) dẫn số liệu từ kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO), cho hay, nhóm có thu nhập cao nhất (chiếm 20% dân số – nhóm 5) có thu nhập bình quân mỗi người đạt 14,47 triệu đồng/tháng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng/tháng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng/tháng tại TPHCM; 13,9 triệu đồng/tháng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng/tháng tại Bình Dương.

Theo VARS, đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn này, ngay cả nhóm có thu nhập cao nói trên cũng gặp không ít trở ngại.

VARS giả định, mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại Hà Nội, TPHCM có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích khoảng 60m2 sẽ có mức giá 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm có thu nhập cao muốn mua nhà 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm. Hàng tháng, khoản trả góp sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng trên 300 triệu đồng mỗi năm.

Như vậy, theo VARS, với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm đối tượng này gần như không thể mua nhà.

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, VARS cho rằng, do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là căn hộ tại Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, quý III/2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm.

Dữ liệu từ kênh batdongsan cho thấy, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34-37 triệu đồng/m2; năm 2022, dao động từ 38-40 triệu đồng/m2. Năm 2023, mức giá rao bán từ 39-42 triệu đồng/m2 và năm 2024, mức giá rao trung bình đã tăng lên 45-51 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.

Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm này tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%.

Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Lý do khác, theo VARS, do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp, rất hiếm dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt, đó là hành vi đầu cơ. Nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng, mua rồi bỏ hoang, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu càng trở nên trầm trọng…

Nhiều mặt bằng kinh doanh trên ‘đất vàng’ ở Hà Nội đóng cửa

Thời điểm cuối năm 2024, hàng chục mặt bằng kinh doanh trên tuyến phố Kim Mã, trước đây có giá thuê thuộc dạng đắt đỏ bậc nhất Hà Nội, hiện đóng cửa, treo biển cho thuê.

Chủ một căn nhà 5 tầng, với tổng diện tích sử dụng 200m2, trên phố Kim Mã, cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, nhiều thương hiệu, cửa hàng trên phố đã liên tục rời đi, mặt bằng đóng cửa, bỏ không. Được biết trước đây, cả căn nhà được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng, giờ giảm còn 50 triệu đồng/tháng, nhưng hơn nửa năm nay chưa có người thuê.

Chủ một căn nhà 5 tầng có 2 mặt tiền trên phố Kim Mã cho biết, ngoài giảm giá thuê còn tạo điều kiện cho khách đóng tiền thuê 3 tháng thay vì đóng liền 6 tháng như trước, nhưng vẫn không giữ chân được khách thuê.

Tuyến phố Kim Mã dài khoảng 1,5 km, cứ cách mấy nhà lại có một cửa hàng treo biển cho thuê.

Không chỉ những mặt bằng lớn bỏ trống, mà những mặt bằng có diện tích nhỏ, giá thuê từ 15 – 20 triệu đồng/tháng, cũng không có khách hỏi thuê.

“Trước dịch Covid-19, mặt bằng kinh doanh trên phố Kim Mã chỉ cần trống là lập tức có người khác thế vào luôn, nhưng hiện nay nhiều chủ cửa hàng không trụ nổi, một phần vì giá mặt bằng cao, một phần vì kinh doanh ế ẩm, nên phải trả mặt bằng”, chủ một mặt bằng kinh doanh trên phố Kim Mã chia sẻ.

Theo người dân sinh sống trên phố Kim Mã, từ cuối năm 2023 đến nay, họ đã chứng kiến nhiều cửa hàng trả mặt bằng, rời đi. Một phần nguyên nhân là do ảnh hưởng của việc thi công ga ngầm kéo dài, cùng với tình hình kinh doanh bết bát, thậm chí là phá sản.

Các chuyên gia bất động sản phân tích, sự phát triển của thương mại điện tử đang khiến hoạt động mua sắm diễn ra đa dạng, linh hoạt hơn…

Quận Hoàng Mai (Hà Nội) sắp đấu giá gần 44.000m2 đất

Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai.

Cụ thể, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại ô đất ký hiệu TT4 thuộc Khu đô thị Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội (giai đoạn 1).

Khu đất đấu giá có tổng diện tích 43.944m2; trong đó có 20.061m2 đất ở, 20.759m2 đất giao thông và hơn 3.123m2 đất cây xanh.

Phần diện tích đất ở tương ứng 10 khu, 262 lô đất, mật độ xây dựng toàn khu khoảng 49,7%, cao 4 tầng.

Giá khởi điểm vòng 1 hơn 86 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm vòng 2 trở đi bằng giá trả hợp lệ cao nhất tại vòng trước liền kề. Bước giá 500.000 đồng/m2.

Tiền hồ sơ tham gia đấu giá 4 triệu đồng. Tiền đặt trước tham gia đấu giá hơn 345 tỷ đồng.

Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại cuộc đấu giá và tối thiểu phải qua 3 vòng đấu bắt buộc. Phương thức trả giá lên.

Thời gian, địa điểm bán, tiếp nhận hồ sơ đến 17h ngày 20/12 tại bộ phận một cửa – UBND quận Hoàng Mai và trụ sở Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt.

Cuộc đấu giá được tổ chức lúc 14h30 ngày 23/12, tại hội trường Trung tâm chính trị quận Hoàng Mai.

Khi nào dự án nhà ở cần lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an?

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời Sở Xây dựng tỉnh Hà Tĩnh về việc lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Theo đó, Bộ Xây dựng nhận được Công văn số 3770/SXD-QLN ngày 15/11/2024 của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tĩnh, trong đó đề nghị hướng dẫn việc lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng trả lời như sau: Về việc lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Theo Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tại khoản 2 Điều 16, khoản 2 Điều 17 và khoản 3 Điều 19 của Luật Nhà ở năm 2023 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc xác định dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh hoặc không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc này nhằm xác định dự án thuộc diện được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở hoặc không được phép cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.

Theo quy định này, Nhà nước chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại, không có quy định cho phép nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Do đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở thì không thuộc trường hợp gửi lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định tại khoản 6 Điều 15 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Về việc lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, theo khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan chủ trì thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư không phải gửi lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an các nội dung quy định tại khoản 6 Điều 15 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.