Khả năng thanh toán của chủ đầu tư

Báo cáo ngành bất động sản nhà ở dựa trên số liệu top 30 công ty bất động sản nhà ở về doanh thu do VIS Rating công bố rộng rãi chiều hôm qua (28/11) nhận định, doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà ở mức 7% so với cùng kỳ năm trước chỉ 1%.

Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư như VHM, NLG, KDH, AGG và HDC đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng 2024 của các chủ đầu tư mà trong danh sách theo dõi của báo cáo, đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, dự kiến hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Dự kiến hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án bán hàng vào năm 2025 và xa hơn. Hơn 20 nghị định, thông tư đã được ban hành trong quý III/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

Năm 2025, VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Khả năng trả nợ của ngành duy trì mức yếu trong quý III/2024, nhưng kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

Tính đến quý 3/2024, hơn một nửa chủ đầu tư mà VIS Rating theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu. Điều này chủ yếu do sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023 và tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Kỳ vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.

Nhưng khi tiến độ bán hàng được cải thiện, VIS Rating kỳ vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.

Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện. Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, VIS Rating kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022- 2023.

Khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước. Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo.

Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024.

Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty, trong đó có 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao, chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Về mặt tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.