Chung cư bình dân đã “tuyệt chủng” ở Hà Nội và TP HCM

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²⁾ – nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng” trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP HCM.

VARS cho rằng nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM khó có thể “xuất hiện” là do số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm, VARS cho biết nguyên nhân thứ nhất là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp nên không nhận được nhiều sự quan tâm từ các doanh nghiệp. 

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Đặc biệt, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp từ nhóm khách hàng có thu nhập cao không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng” điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước như xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời, ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư…