Bảng giá đất tại TP HCM phù hợp thực tiễn

Ngày 22-10, UBND TP HCM đã công bố Quyết định 79/2024 ngày 21-10-2024 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 của UBND TP HCM quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31-10 đến hết ngày 31-12-2025.

Tác động 12 đối tượng

Theo bảng giá đất điều chỉnh, giá cao nhất là đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) với 687 triệu đồng/m2, cao hơn 4 lần so bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 là 162 triệu đồng/m2; đường Hàm Nghi giá là 429 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 lần. Tại huyện Hóc Môn, đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) có giá 32 triệu đồng/m2, giá theo Quyết định 02/2020 là 1,4 triệu đồng/m2; đoạn song hành còn lại giá tăng 38 lần, trước chỉ từ 780.000 đồng/m2.

Đất nông nghiệp sẽ phân làm ba khu vực và 3 vị trí. Trong đó, khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm các quận: 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP Thủ Đức. Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Đối với đất trồng cây hằng năm, gồm: đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác, chia làm 3 vị trí. Vị trí 1: tiếp giáp lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200 m; vị trí 2: không tiếp giáp lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400 m; vị trí 3: các vị trí còn lại.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM, cho biết bảng giá đất điều chỉnh được ban hành theo Quyết định số 79/2024 gồm 6 loại bảng giá đất. Trong đó, bảng giá đất nông nghiệp có mức thu giữ nguyên như trước đây. Đất nông nghiệp trong khu nông nghiệp công nghệ cao cũng có mức thu bằng với mức thu trước đây: 1.140 đồng/m2/năm.

Bảng giá đất ở 22 quận, huyện và TP Thủ Đức phù hợp với tình hình hiện nay và có xem xét đến các đối tượng bị ảnh hưởng bởi công tác điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn, đặc biệt là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghệ cao; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao giữ nguyên như trước.

Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ là căn cứ để áp dụng cho 12 trường hợp. Trong đó, 4 trường hợp tiếp tục áp dụng bảng giá đất tương tự Luật Đất đai 2013; 1 trường hợp áp dụng gần như tương tự Luật Đất đai 2013 (nhưng không phân biệt trong hay ngoài hạn mức là tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân); 7 trường hợp áp dụng hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013.

Bảo đảm hài hòa lợi ích

Giám đốc Sở TN-MT TP HCM cũng nhấn mạnh lợi ích của bảng giá đất sau điều chỉnh tập trung chủ yếu ở các nội dung:

Thứ nhất, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai minh bạch và công bằng. Thứ hai, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Thứ ba, việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Thứ tư, đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, bảo đảm công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư.

Bên cạnh các tác động có tính tích cực nêu trên, việc điều chỉnh bảng giá đất có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết việc này, theo quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2024, Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, cho rằng bảng giá đất điều chỉnh là nội dung quan trọng, nhạy cảm, phức tạp, có phạm vi đối tượng chịu điều chỉnh lớn; tác động đến tổ chức, cá nhân sử dụng đất, tình hình kinh tế – xã hội thành phố. Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 không còn phù hợp với quy định hiện hành và thực tiễn thành phố.

Lãnh đạo UBND TP HCM nhấn mạnh tinh thần bảng giá đất mới trên địa bàn từng bước tiếp cận với giá thị trường, tạo điều kiện cho hoạt động kinh tế – xã hội, tránh ách tắc giải quyết hồ sơ nghĩa vụ tài chính đất đai cho tổ chức, cá nhân, góp phần sớm triển khai các dự án, công trình…

“Thành phố ban hành Quyết định 79/2024 hết sức thận trọng, kỹ lưỡng, có lắng nghe, tiếp thu toàn diện… Hạn chế thấp nhất ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người dân, đúng phương châm bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” – ông Bùi Xuân Cường nói.

Trong quá trình triển khai Quyết định 79/2024, ông Bùi Xuân Cường đề nghị các sở, ngành tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến quy định mới, nhất là các trường hợp bị ảnh hưởng, tác động; thông tin hết sức rõ ràng, công khai, minh bạch, cụ thể, thấu đáo… Nếu có nội dung phát sinh, đề nghị trao đổi để áp dụng, sớm đưa chính sách đi vào cuộc sống.

Giám đốc Sở TN-MT TP HCM Nguyễn Toàn Thắng nói trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định 79/2024 có hiệu lực, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.

Chờ phản ứng thị trường

Trong văn bản mới nhất, Bộ Tài chính thông tin rằng tại TP HCM, bảng giá đất sửa đổi, bổ sung giá đất tái định cư nhằm thúc đẩy tiến độ đền bù giải tỏa ách tắc các dự án đầu tư công trên địa bàn TP HCM như dự án kết nối Vành đai 2, Vành đai 3, Rạch Xuyên Tâm, Metro số 2, Bờ Bắc Kênh đôi…

Chủ một công ty có dự án cho hay với cách tính, áp dụng bảng giá đất mới thì mức thuế mà doanh nghiệp này phải đóng cao hơn mức cũ khoảng 25%. Còn nếu tính chung lại chi phí lâu nay thì sản phẩm doanh nghiệp đã bán ra lỗ nặng. Điều này chưa thấy điểm tích cực cho doanh nghiệp có dự án bị vướng.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Giám đốc Công ty CP Bất động sản Wowhome, cho rằng có bảng giá đất mới cơ bản tiệm cận với giá thị trường sẽ tiện lợi cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Họ sẽ tính vào chi phí ngay từ đầu, có thể ước lượng được các loại chi phí. Giá bán sản phẩm tới tay khách hàng sau khi đã trừ chi phí sẽ có thể tăng cao so với trước, do áp dụng bảng giá đất mới, nhưng chủ đầu tư có thể cân đối bằng cách tính thặng dư. Với các chủ đầu tư dự án đã bàn giao căn hộ cho khách hàng, nếu đã có bảng giá đất mới thì họ sẽ hiểu được chi phí, nhanh chóng làm sổ cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu thuế cao, họ phải đóng nhiều tiền, trong khi tài sản là căn hộ đã bàn giao hết cho khách thì họ cảm thấy gánh nặng, không hợp lý.

Theo ông Kiên, dự án sau này của chủ đầu tư bán ra chắc chắn đã được tính chung các chi phí đầu vào, gồm cả thuế sử dụng đất. Tất cả giá cập nhật sẽ cao hơn trong quá khứ.

Ở dự án mới, với người dân, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Group, cho rằng bảng giá đất mới trong ngắn hạn tăng nhiều sẽ tác động tâm lý đan xe giữa tích cực và tiêu cực. Với người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất khác lên thổ cư phải đóng tiền thuế cao, ít nhất là 10 lần. Nhất là các huyện vùng ven, bởi đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở ngoại thành. Đây là những đối tượng có tâm lý lo lắng vì ảnh hưởng đến việc chia tách, lên thổ cư mà có khi số tiền phải đóng còn cao hơn giá tiền đất nông nghiệp đã mua trước đó.

Thế nhưng, nhìn hướng tích cực thì việc ban hành giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận mức giải tỏa đền bù nhanh, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, chi phí tài chính giảm rất nhiều. Bởi 1 năm kéo dài dự án là chi phí tăng cao. Khi giải tỏa tốt thì các dự án đầu tư công sẽ sớm triển khai, hoàn tất, lợi rất nhiều cho đất nước, cho xã hội.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP HCM, cho biết sự chênh lệch giá kéo dài trong thời gian qua đã tạo ra một hệ thống “hai giá”, dẫn đến nhiều hậu quả. Nhất là khó khăn trong quản lý đất đai, đồng thời việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. 

Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.

Tuy nhiên, giá trong quy định mới tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn, điều này tạo áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng. Do đó, cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên bảo đảm quyền lợi cho người dân.