Cần làm rõ vấn đề liên quan tới quy định về thu hồi đất

Theo chúng tôi, cần làm rõ hơn điều kiện của các dự án này kể cả việc chọn chủ đầu tư. Phải chăng đây là các dự án “đất khác” trong các đô thị-vậy khi di dời hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, chủ sử dụng đất đó có được làm chủ đầu tư không? Ngoài ra, điểm a, khoản 4, Điều 78 ghi rõ: Các dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở chỉ thu hồi đất để tạo ra quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, vậy so với điểm h, khoản 2, Điều 78 có gì mâu thuẫn không?

Theo cách hiểu của chúng tôi thì các dự án nhà ở thương mại nếu không thông qua đấu giá, đấu thầu thì sẽ không được Nhà nước đứng ra thu hồi đất nữa. Vì vậy, đối với các dự án đang triển khai trước khi luật này có hiệu lực sẽ được thực hiện theo phương án bồi thường hỗ trợ đã được phê duyệt trước đó thì thực hiện như thế nào? Dự thảo có quy định chuyển tiếp (Điều 234b), tuy nhiên vấn đề này cần được khẳng định rõ ràng hơn để tránh gây khó khăn, thắc mắc, xung đột trong việc áp dụng pháp luật cho các dự án chuyển tiếp giữa hai luật. Đồng thời phải thống nhất các quy định có liên quan giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.

Đặc biệt, liên quan tới quy định sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất (Điều 128). Đây là hình thức sử dụng đất lần đầu tiên được đưa vào dự thảo (ngoài đấu giá, đấu thầu và Nhà nước giao đất, cho thuê đất). Quy định này tháo gỡ một phần nào khó khăn về thủ tục hành chính khi thực hiện các dự án đầu tư (không có thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất như hiện tại). Tuy nhiên, vẫn tồn tại vấn đề đã được nhắc rất nhiều từ các hội nghị lấy ý kiến đóng góp trước đây là thực trạng ở một số dự án đang triển khai nhưng chỉ có các loại đất khác (không có đất ở), nếu theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 128 thì các dự án đó không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án do không có một phần đất ở như quy định. Vì vậy, theo chúng tôi, nếu dự án phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt nên cho phép được chuyển mục đích mà không cần có đất ở hay không.

Cũng liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1, Điều 121, nên bổ sung thêm trường hợp là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở để quy định được đầy đủ, rõ ràng. Vì việc chuyển mục đích sử dụng đối với hình thức này cũng khá phổ biến và trên thực tế có nhiều khó khăn do những quy định chồng chéo, không rõ ràng, gây khó khăn cho thực tiễn áp dụng. 

NAM TRỰC (ghi)