Thị trường có dấu hiệu ‘tạo nhiệt’, giao dịch chung cư giữ ‘ngôi vương’, phía Đông TP.HCM ‘sục sôi’ dự án mới

Thị trường bất động sản Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 nói chung đã cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn. (Ảnh: Linh An)

Lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn “áp đảo” thị trường

Theo báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý III và 9 tháng đầu năm 2024 được Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) công bố mới đây, các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực.

Thị trường BĐS Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 đã cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Trình bày báo cáo thị trường BĐS quý III và 9 tháng đầu năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE cho biết, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt”.

Câu chuyện đấu giá đất “nóng” hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm”, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Dấu hiệu “tạo nhiệt” còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu cơ. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Cụ thể, bà Miền cho biết, quý III năm 2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn “áp đảo”, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất.

TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất chậm nhất ngày 20/10

Chiều 14/10, Đoàn ĐBQH TP.HCM đã có buổi làm việc với UBND TP về tình hình kinh tế – xã hội, việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội và các nội dung đăng ký thông qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa 15.

Tại buổi làm việc, đại biểu Nguyễn Trần Phượng Trân (Chủ tịch Hội Liên hiệp Phụ nữ TP.HCM) đặt vấn đề về bảng giá đất của thành phố khi nào ban hành và cho biết, cử tri rất quan tâm vấn đề này.

Trao đổi lại, đại diện Sở TN&MT TP.HCM cho biết, bảng giá đất mới đã trình Hội đồng thẩm định của Thành phố.

“Trong sáng nay, Hội đồng đã họp và giao Sở TN&MT hoàn thiện để trình, ký ban hành. Dự kiến chậm nhất ngày 20/10 sẽ ban hành bảng giá đất để phục vụ cho năm 2025”, đại diện Sở TN&MT cho biết.

Trước đó, hồi cuối tháng 9, UBND TP.HCM đã báo cáo HĐND TP tiến độ và nội dung thực hiện bảng điều chỉnh giá đất. Theo đó, Sở TN&MT sẽ hoàn thiện tờ trình để trình lại cho Hội đồng. Dự kiến trước ngày 10/10, Hội đồng sẽ họp thẩm định. Theo kế hoạch, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được UBND TP.HCM ban hành trước ngày 15/10.

Trong thời gian chưa có bảng giá điều chỉnh, ngày 21/9, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho các sở, ngành, UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện áp dụng bảng giá đất hiện hành và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính và thuế.

Huyện ven Hà Nội ‘chốt’ phiên đấu giá đất sau 20 giờ

Ngày 13/10, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh số 5 – Quốc gia tổ chức đấu giá 54 thửa đất tại khu đất đấu giá thôn Sơn Trung, xã Yên Sơn, huyện Quốc Oai, với tổng diện tích gần 5.200m2.

Các thửa đất đấu giá có diện tích từ 92,5-121,4 m2, giá khởi điểm gần 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá có gần 300 khách hàng với hơn 1.000 hồ sơ tham gia, tương đương có hơn 5 khách hàng quan tâm một lô đất.

Phương thức đấu giá là bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng, tối thiểu qua 5 vòng đấu bắt buộc. Bước giá chung cho các thửa đất là 2 triệu đồng/m2. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi không còn khách hàng tham gia trả giá.

Qua gần 20 tiếng với 12 vòng, đến khoảng gần 2 giờ sáng 14/10, 54 thửa đất đã được đấu thành công với giá cao nhất lên đến gần 55 triệu đồng/m2, gấp 4,4 lần giá khởi điểm. Mức trúng thấp nhất gần 45 triệu đồng/m2, cao hơn mức khởi điểm 3,6 lần.

Tổng số tiền huyện Quốc Oai thu được từ phiên đấu giá gần 243 tỷ đồng, chênh gần 180 tỷ đồng giá khởi điểm.

Khảo sát trên một số trang BĐS, giá nhà đất tại xã Yên Sơn rao bán trên thị trường dao động từ 28-50 triệu/m2.

Ghi nhận trên thị trường đất nền thời gian qua, dù giá tăng ở một số khu vực nhưng giao dịch vẫn khá trầm lắng. Một số nơi nhà đầu tư khó khăn về tài chính giảm giá cắt lỗ nhưng vẫn khó giao dịch.

Nguồn cung chung cư TP.HCM nở rộ tại phía Đông

Trong tháng 11 này, thị trường chung cư TP.HCM ghi nhận dự án King Crown Infinity sẽ chính thức mở bán. Tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân (Phường Bình Thọ, TP.Thủ Đức), King Crown Infinity gồm hai tòa tháp cao 30 tầng Apollo và Artemis, cung cấp cho thị trường 729 căn hộ. Tùy vào vị trí, diện tích, giá bán căn hộ tại King Crown Infinity sẽ từ 90 triệu đồng/m2.

Một dự án chung cư TP.HCM khác cũng chính thức tung nguồn hàng mới trong các tháng cuối năm tại phía Đông TP.HCM là Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land. Nằm trên mặt đường Mai Chí Thọ, Eaton Park cung cấp cho thị trường 2.000 căn hộ cao cấp. Mức giá tại đợt đầu vào khoảng từ 120 triệu/m2, tương đương với khoảng 6-7 tỷ/căn hộ 1 phòng ngủ, từ 8-10 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 13-15 tỷ/căn 3 phòng ngủ. Sau khi thanh khoản gần hết hai tòa A5 và A6, trong quý 4/2024, Eaton Park sẽ tung tiếp giỏ hàng của 2 tòa A1, A2 gồm 550 căn hộ với giá trung bình từ 142 triệu đồng/m2.

Cũng trong quý 4/2024, nguồn cung chung cư TP.HCM tại phía Đông còn được bổ sung từ phân khu The Opus One thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park. Phân khu The Opus One là sự kết hợp của chủ đầu tư Vinhomes và đối tác Nhật Bản SAMTY. Được biết, dự án gồm 4 toà tháp, bổ sung cho thị trường 2.000 căn hộ cao cấp có mức giá từ 80 triệu đồng/m2.

Phía Đông cũng sẽ đón thêm nguồn cung chung cư TP.HCM mới đến từ dự án Fiato Uptown thuộc phường Tam Phú, TP. Thủ Đức. Fiato Uptown gồm 4 tòa căn hộ nằm trên khu đất 1,6ha, với gần 400 căn hộ ở và các căn thương mại dịch vụ. Giá bán căn hộ tại Fiato Uptown là từ 55 triệu đồng/m2.

Dữ liệu thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá bán căn hộ TP.HCM liên tục tăng qua các năm. Từ năm 2015 đến năm 2023, chỉ số tăng giá chung cư TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Từ 2015 đến 2023, sau 8 năm, giá căn hộ TP.HCM tăng 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Theo báo cáo của Cushman&Wakefield, trong 10 năm qua, trung bình mỗi năm, chung cư TP.HCM tăng giá khoảng 12%. Trên thị trường sơ cấp, giá bán chung cư TP.HCM đạt mức trung bình ngoài 60 triệu đồng/m2. Với thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt 45 triệu đồng/m2.

Riêng trong quý 3/2024, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với cùng kỳ năm ngoái, chung cư TP.HCM là điểm sáng nổi bật nhất của thị trường. Đây là loại hình có mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh nhất, đạt 19% so với cùng kì năm ngoái.

Chung cư cũng là loại hình có giá bán tăng mạnh nhất so với cùng kì năm ngoái, đạt 12%. Đáng nói, dù giá cao nhưng một số dự án vẫn có thanh khoản khá tốt trên thị trường, đặc biệt ở những dự án đã đầy đủ pháp lý và của các chủ đầu tư lớn, uy tín. Tỉ lệ thanh khoản ở các dự án đạt trên 60% ở mỗi đợt ra hàng.

Nhận định về thực tế này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trên thực tế, nguồn cung tương lai khá hạn chế do sự khan hiếm của quỹ đất sạch. Những điểm nghẽn về pháp lý vẫn đang trong quá trình tháo gỡ khiến các chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án mới. Bên cạnh đó, áp lực tài chính lớn khiến nhiều chủ đầu tư thiếu nguồn vốn để triển khai dự án.

Ngoài ra, điểm mới trong Luật Đất đai 2024 về điều chỉnh bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá bán cho khách hàng, kéo theo giá bán tương lai có xu hướng tăng lên. Căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ lệ cao về nhu cầu mua với nhóm đầu tư dài hạn và ở thực. Vì vậy, căn hộ vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt trên thị trường và giá bán sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên.