Thị trường bất động sản được tiếp sức, bước vào cuộc chơi mới

Cơ chế mới tạo điều kiện cho thị trường phát triển nhanh hơn

Trao đổi bên lề hội nghị hướng dẫn luật, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – nhấn mạnh đến nay, hệ thống văn bản pháp luật quy định chi tiết Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã cơ bản đầy đủ. Chính phủ đã ban hành 5 nghị định. Bộ Xây dựng ban hành 2 thông tư. Thủ tướng Chính phủ ban hành một quyết định. 

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung quan trọng là chịu sự tác động mạnh mẽ của cơ chế chính sách. Nhiều cơ chế chính sách được quy định trong luật, có cơ chế được quy định trong nghị định, có nội dung thực hiện theo điều kiện địa phương xem xét quyết định.

Ông Khởi nhìn nhận, thời gian qua, cả nước cũng như TPHCM có những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Nếu không được sửa đổi bổ sung trong hệ thống luật để xử lý thì sẽ tiếp tục gặp khó. Sau khi Quốc hội, Chính phủ ban hành các cơ chế chính sách, thực trạng trên cơ bản được tháo gỡ.

Ông nêu, thứ nhất là cơ chế về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, quy định rõ về chủ đầu tư, quỹ đất… Đặc biệt, lần đầu tiên quy định về trình tự thủ tục thực hiện dự án làm cơ sở để các địa phương, trong đó có TPHCM, xác định được quy trình, tránh trường hợp mỗi địa phương làm một trình tự khác nhau.

Thứ 2 là quy định cải tạo nhà chung cư cũ. TPHCM và Hà Nội có nhiều quỹ nhà chung cư trong thời gian qua, dù cố gắng nhưng việc cải tạo chậm. Luật Nhà ở vừa thông qua có nhiều quy định liên quan việc này, như quy hoạch quỹ đất, cách thức lựa chọn chủ đầu tư, quy định Nhà nước phải chịu trách nhiệm đi đầu để việc triển khai được nhanh nhất.

Quy định mới trong miễn tiền sử dụng đất cho nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư cũ cũng sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Quy trình cải tạo chung cư cũ cũng đưa vào luật Nhà ở để triển khai thực hiện.

Đối với nhà ở xã hội, ông Khởi cho rằng có nhiều điểm mới như miễn tiền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư không phải làm thủ tục xác định giá đất, thủ tục miễn tiền sử dụng đất để tránh các thủ tục hành chính rườm rà. Quy định cũng có  nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư, giao các địa phương căn cứ vào luật có cơ chế ưu đãi riêng.

“Tôi cho rằng có nhiều cơ chế mới, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh hơn, đặc biệt có các quy định quản lý thị trường để giúp phát triển ổn định hơn. Các địa phương, trong đó có TPHCM, nếu thực hiện đầy đủ đúng quy định thì chắc chắn tháo gỡ được nhiều dự án, kể cả dự án đã tồn tại vướng mắc từ lâu, hoặc dự án đang triển khai thực hiện có nhiều vướng mắc”, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Thị trường dần chuyển sang giai đoạn “tấn công”

Giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản đang bước vào bối cảnh mới, cuộc chơi mới, khi các luật quan trọng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực. Các bên đều đã có những nhịp điều chỉnh và tham gia thị trường với tâm thế mới, hành động mới.

Tại sự kiện gần đây, ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI) – cho biết sau giai đoạn phòng thủ đầy thận trọng, thị trường dần chuyển sang giai đoạn tấn công với nhiều điểm đáng chú ý. Niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư tiếp tục được cải thiện nhờ những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Ông khẳng định thị trường đã đi qua vùng đáy chữ U, có sự tăng trưởng trở lại và tiếp tục có dấu hiệu tăng nhẹ đến hết năm nay, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025, dự kiến phục hồi vào năm 2026.

Chuyên gia này nêu 3 tháng cuối năm nay, Chính phủ sẽ tiếp tục hoàn thiện bộ khung pháp lý cùng các văn bản hướng dẫn để sớm đưa các luật liên quan bất động sản vào thực tiễn. Song song, việc tiếp thu ý kiến từ các bên sẽ chuyển dần sang giai đoạn triển khai, giám sát, điều phối thực hiện; từ đó kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh cởi mở hơn.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam – dự báo thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn, thị trường có kỳ vọng phục hồi tốt hơn. Thị trường sẽ tiếp tục đà hồi phục từ cuối năm 2023, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng.

Cũng theo ông Thắng, từ sau ngày 1/8, thị trường chưa có nhiều dự án được triển khai vì đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý. Nếu những vấn đề này được giải quyết, nhiều dự án sẽ có thể tiếp cận nguồn vốn và thị trường sẽ sôi động hơn, giúp cung cầu gặp nhau. Dự báo giữa cuối năm 2025, TPHCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – cũng cho rằng thị trường bất động sản TPHCM đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất trong quý I/2023. Từ quý II/2023, thị trường đã bắt đầu từng bước phục hồi và xu thế này sẽ không bị đảo ngược.