Địa ốc Kim Oanh mong gỡ khó cho nhà ở xã hội

Phát biểu tại Tọa đàm “Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu năm 2025” do báo Người lao động tổ chức mới đây, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh, nhấn mạnh vào những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở xã hội (NOXH).

Nhu cầu nhà ở rất lớn

Bà Oanh cho biết Tập đoàn Kim Oanh đã trải qua hơn 16 năm phát triển trong ngành bất động sản. Thời gian qua, công ty đã thành công với nhiều dự án lớn tại Bình Dương, Đồng Nai, TPHCM và Bà Rịa Vũng Tàu. Khi Chính phủ công bố Đề án làm 1 triệu căn NOXH, Tập đoàn Kim Oanh đã nhận thấy Nhà nước đang có nhiều chính sách thay đổi trong việc tạo lập thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và bền vững.

“Đồng thời, chúng tôi cũng tin rằng thị trường sẽ có những thay đổi tích cực từ ngày 1-8-2024, khi ba bộ luật mới chính thức có hiệu lực. Và để chuẩn bị cho những thay đổi này, Tập đoàn Kim Oanh đã chủ động lập kế hoạch phát triển các dự án quy mô lớn, không chỉ tập trung vào các khu đô thị chuẩn mực mà còn hướng đến các dự án NOXH, phục vụ đối tượng thu nhập thấp và các hộ gia đình chưa có nhà ở” – bà Oanh nói.

Theo Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh, hiện nay, nhu cầu NOXH tại các địa phương phát triển công nghiệp mạnh mẽ như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đang rất cao. Các tỉnh này thu hút hàng trăm ngàn lao động nhập cư đến làm việc nhưng nguồn cung NOXH hiện chưa đáp ứng đủ nhu cầu.

Trong bối cảnh đó, tập đoàn đã nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hiệu quả, học hỏi từ các mô hình NOXH ở các quốc gia tiên tiến. Đặc biệt, bà Oanh bày tỏ ấn tượng với sự thành công của mô hình NOXH tại Singapore – nơi mà 90% dân số sống trong các khu NOXH được xây dựng với tiêu chuẩn cao, hiện đại, tiện nghi và xanh mát.

“Khát khao của chúng tôi là kiến tạo những dự án NOXH chuẩn Singapore dành cho các gia đình Việt” – bà Oanh chia sẻ quyết tâm và cho biết Tập đoàn đã ký kết hợp tác chiến lược với Tập đoàn Surbana Jurong – một tên tuổi lớn trong lĩnh vực phát triển NOXH tại Singapore và trên toàn cầu. Với sự hợp tác này, Tập đoàn Kim Oanh dự kiến sẽ mang đến cho thị trường bất động sản Việt Nam những dự án NOXH có chất lượng hàng đầu.

Theo kế hoạch, Tập đoàn Kim Oanh sẽ phát triển 26 dự án NOXH với tổng cộng 40.000 căn hộ. Tổng diện tích quỹ đất dành cho NOXH là 107ha. Trong tháng 11 tới, Kim Oanh Group sẽ ra mắt dự án NOXH đầu tiên tại TP Mới Bình Dương, với quy mô 26,69 ha.

Dự án này không chỉ đạt các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng cao mà còn hứa hẹn sẽ gây ấn tượng mạnh với thị trường nhờ đạt chứng chỉ xanh EDGE, đồng thời tích hợp hàng trăm tiện ích hiện đại phục vụ cư dân. Đặc biệt, giá bán căn hộ NOXH tại dự án này chỉ bằng khoảng 50% so với các dự án cùng phân khúc trên thị trường.

Khó khăn về quỹ đất

Tuy vậy, bà Kim Oanh đã thẳng thắn chỉ ra những khó khăn mà các doanh nghiệp đầu tư vào NOXH đang gặp phải. Trước hết, quỹ đất là một trở ngại lớn. Theo quy định, các dự án NOXH phải dành ra 20% quỹ đất để xây dựng NOXH. Tuy nhiên, việc giao quỹ đất này cho doanh nghiệp thực hiện hay địa phương vẫn còn nhiều bất cập.

Bà Oanh cho rằng nên giao hẳn cho doanh nghiệp thực hiện, với sự đảm bảo rằng doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm nếu không hoàn thành đúng tiến độ. “Nếu doanh nghiệp không thực hiện đúng, họ phải chịu trách nhiệm, và khi đó giá nhà sẽ hợp lý hơn, mang lại lợi ích cho khách hàng” – bà nói.

Một vấn đề khác là giá đất dành cho các dự án NOXH. Bà Oanh đề nghị cần có sự rõ ràng, minh bạch trong việc định giá đất giữa các quỹ đất do Nhà nước giao và quỹ đất doanh nghiệp tự mua. Dẫn chứng dự án NOXH của Tập đoàn Kim Oanh tại Bình Dương, dù doanh nghiệp đã mua từ 8 năm trước, đến nay giá vốn đầu tư và lãi khoảng 1.000 tỉ đồng.

Nguồn gốc đất này là đất khu công nghiệp được phê duyệt tách ra làm khu nhà ở và đã được duyệt 1/500. Nếu tính theo đất khu công nghiệp 170 USD/m2 thì giá trị cũng hơn 1.000 tỉ đồng. Nhưng nếu áp dụng giá đất làm nhà thương mại hiện nay, con số có thể lên đến hơn 3.000 tỉ đồng gây khó khăn cho việc phát triển dự án NOXH.

Do vậy, bà đề xuất Nhà nước cần phân biệt rõ các loại đất do Nhà nước giao hay doanh nghiệp tự mua để định giá rõ ràng, hợp lý. Ðiều này cũng tránh cho doanh nghiệp khỏi sai phạm trong quá trình đầu tư, cũng là để khuyến khích doanh nghiệp đồng hành cùng Nhà nước phát triển NOXH.

Một vấn đề nữa mà các doanh nghiệp phải đối mặt là thủ tục pháp lý. Bà Oanh chia sẻ mặc dù đã có quy định riêng cho NOXH nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn chưa được rút gọn, dẫn đến việc kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Bà đề xuất cần có sự cải cách thủ tục để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp và đẩy nhanh tiến độ xây dựng NOXH.

Bên cạnh đó, vấn đề biên độ lợi nhuận cũng là một rào cản lớn đối với các doanh nghiệp. Theo quy định, doanh nghiệp chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, trong khi chi phí bán hàng lại chiếm đến 6%, khiến lợi nhuận thực tế chỉ còn 6%. Điều này khó thu hút các doanh nghiệp lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Bà Oanh kêu gọi Chính phủ cần có chính sách ưu đãi rõ ràng hơn để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Về việc hoán đổi quỹ đất xây dựng NOXH, tuy luật mới có quy định chủ đầu tư được phép đề xuất hoán đổi nhưng với điều kiện phải có quỹ đất trong cùng một loại đô thị hoặc cùng 1 công ty.

Thực tế điều này rất khó đáp ứng vì không phải chủ đầu tư nào cũng có nhiều quỹ đất trong cùng một loại đô thị. Ví dụ, hiện nay có nhiều doanh nghiệp muốn hoán đổi các dự án cũ trước đây sau khi điều chỉnh nhưng không thực hiện được do hai quỹ đất không cùng thành phố và không cùng một công ty dù là đều trực thuộc tập đoàn.

Trở ngại về vốn

Ngoài ra, việc vay vốn để triển khai các dự án NOXH cũng gặp nhiều khó khăn. Theo bà Oanh, các doanh nghiệp chỉ được vay ưu đãi khoảng 15% tổng vốn đầu tư dự án từ Quỹ Đầu tư Phát triển của các tỉnh, thành.

Điều này không đủ để trang trải chi phí, trong khi các khoản vay từ các ngân hàng thương mại, dù có ưu đãi nhưng lãi suất vẫn ở mức từ 8,2% đến 9%/năm – cao hơn nhiều so với lãi suất mà doanh nghiệp có thể chấp nhận khi phát triển NOXH.

Không chỉ doanh nghiệp gặp khó khăn mà người dân cũng đối diện với nhiều trở ngại khi mua NOXH. Bà Oanh nêu ra ví dụ về lãi suất cho vay mua NOXH, trước ngày 1-8-2024 là 4,8%/năm từ Ngân hàng Chính sách Xã hội nhưng sau ngày 1-8 đã tăng lên 6,6%/năm – gần bằng mức vay thương mại. Điều này khiến người lao động, vốn đã có thu nhập thấp, không dám vay tiền mua nhà.

“Nhiều người mua nhà, dù đã đáp ứng điều kiện về thu nhập nhưng vẫn không thể vay vốn vì thủ tục xét duyệt quá phức tạp, đặc biệt là yêu cầu phải chứng minh thu nhập trong 3 tháng gần nhất” – bà Oanh nêu.

Ngoài ra, thủ tục chứng minh thu nhập của người vay vốn vẫn còn phức tạp, gây khó khăn cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực tế. “Nhiều khách hàng của Kim Oanh Group đã trả trước 20-30% giá trị căn nhà nhưng vẫn không được nhận nhà do ngân hàng không giải ngân kịp thời” – bà Oanh nói thêm.

Chưa kể, quy định về thu nhập khi mua NOXH cũng có nhiều bất cập. Cụ thể, nếu người độc thân cần thu nhập 15 triệu đồng, còn cặp vợ chồng phải có thu nhập 30 triệu đồng, dù chỉ chênh lệch 1 triệu, như 29 triệu hay 31 triệu, cũng không được xét duyệt. Điều này khiến nhiều người dân mất cơ hội mua nhà, trong khi họ đã phải thế chấp căn hộ và chịu trách nhiệm trả gốc và lãi cho ngân hàng.