Đánh thuế bất động sản thứ hai không đồng nghĩa với việc giá nhà tăng

Đề xuất đánh thuế đối với bất động sản thứ hai được Bộ tài chính đưa ra từ năm 2009 và đến năm 2018, nội dung này được đưa vào Dự án Luật Thuế tài sản.

Dự luật này được đưa ra bàn thảo tại nhiều kỳ họp Quốc hội và Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…”.

Theo các chuyên gia, sắc thuế đánh vào bất động sản thứ hai sẽ có nhiều tác động đến thị trường như: Hạn chế tình trạng đầu cơ; định hướng những nhà đầu tư thứ cấp vào khuôn khổ; tạo cơ hội tiếp cận nhà đất cho người có nhu cầu ở thực… Song, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

Việc đánh thuế bất động sản có thể đẩy giá nhà, đất tăng lên.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhìn nhận, việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai đòi hỏi phải có sự chuẩn bị toàn diện, không chỉ ở một khu vực cụ thể mà trên toàn quốc. Điều này có nghĩa là cần sự đồng bộ trong hệ thống quản lý bất động sản và các biện pháp kỹ thuật khác như giao dịch qua ngân hàng và kê khai tài sản. Nếu chưa có đủ điều kiện thì việc thực hiện sẽ không đạt hiệu quả và có thể làm tổn hại đến mục tiêu phát triển lành mạnh của thị trường.

“Mặc dù chúng ta mong muốn thực hiện việc đánh thuế ngay, nhưng cần phải tính toán thời gian, kế hoạch, không thể nói là làm được luôn. Thời điểm áp dụng cần đảm bảo thị trường phát triển bền vững thì nền kinh tế mới ổn định”, bà Hằng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, ở nhiều quốc gia phát triển, việc đóng thuế tài sản không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng. Chẳng hạn, tại Singapore, thuế tài sản ở mức cao, nhưng khi nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thì giá bất động sản vẫn tăng. Vì vậy, nếu siết thuế một cách cào bằng thì sẽ khó duy trì được tác động tích cực trong dài hạn.

Thực tế, bất cứ sự thay đổi chính sách nào cũng sẽ có một nhóm hưởng lợi và một nhóm bị ảnh hưởng. Vì vậy, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, mức thuế nên được tính theo giá trị thị trường thay vì số lượng sở hữu.

Cụ thể là, tỷ lệ tính thuế vào căn hộ chung cư 2-3 tỷ đồng phải thấp hơn các bất động sản có giá trị 20-30 tỷ đồng. Điều này sẽ khuyến khích nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào các loại hình nhà ở có mức giá phù hợp với số đông.

Ngoài ra, chính sách thuế cũng cần có sự linh hoạt nhằm khuyến khích hoặc hạn chế một số hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nhất định. Ví dụ, thuế bất động sản khu vực nội đô các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cần cao hơn so với các khu vực ngoại thành hay vùng lân cận. Khi đó, giá nhà đất vùng ven sẽ thấp hơn khu vực trung tâm, góp phần giãn dân đô thị…

Dưới góc độ là nhà đầu tư, ông Phan Thanh Tuấn, ngụ quận 8, TP.HCM cho hay, điều kiện để đánh thuế căn nhà thứ hai là phải xác định được những ai đang sở hữu căn nhà thứ hai. Tuy nhiên, hiện nay, hệ thống thông tin quản lý về đất đai và số hóa dữ liệu từ trước đến nay vẫn chưa được như kỳ vọng.

Lấy câu chuyện của mình làm ví dụ, ông Tuấn chia sẻ, năm 2019 có mua căn hộ thuộc một dự án tại TP.Thủ Đức. Đến nay đã được nhận nhà nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Phía chủ đầu tư giải thích doanh nghiệp đã tích cực làm hồ sơ chuyển đến cơ quan chức năng để giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người dân nhưng dự án bị vướng mắc về tiền sử dụng đất nên mãi chưa được xử lý.

Do nhà không được cấp giấy chứng nhận khiến ông không được sở hữu một cách trọn vẹn nên rất bất an. Muốn mua bán, chuyển nhượng hay sử dụng làm tài sản thế chấp ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn.

“Giấy chứng nhận sở hữu đất chưa được cấp hết cho người dân, do đó rất khó để có thể xác định được ai là chủ của phần đất đó để đánh thuế bất động sản”, ông Tuấn nói.

Ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lo ngại tình trạng thuế chồng thuế nếu chính sách này áp dụng. Theo ông, hiện người mua nhà đất phải đóng tiền sử dụng một lần. Nếu đánh thuế nhà, đất hằng năm nhưng vẫn thu tiền sử dụng đất một lần sẽ khiến người dân “thêm gánh nặng”, không đủ sức mua nhà. Trong khi, người giàu có thể lách bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thân…

Hơn nữa, việc đánh thuế bất động sản có thể đẩy giá nhà, đất tăng lên. Bởi, chi phí thuế sẽ cộng vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng phải chịu khoản này. Khi đó, giấc mơ sở hữu nhà của phần đông người dân sẽ càng khó khăn.