Cung tăng, thanh khoản vẫn đủng đỉnh

Giá tăng

Thị trường địa ốc phía Nam dù ghi nhận sự trở lại của lượng lớn nguồn cung mới, song khả năng người mua nhà sẵn sàng chi tiền thì theo chiều hướng ngược lại do giá của không ít dự án chào bán đang ở mức rất cao.

Kể từ đầu tháng 9/2024 đến nay, có nhiều dự án được chủ đầu tư giới thiệu, động thổ và mở bán ra thị trường. Trong đó, Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung căn hộ, khi trong năm 2024, ước tính có trên 10.000 căn hộ từ hàng chục dự án mới.

Nhưng sự quan tâm trở lại của giới đầu tư, người mua nhà chủ yếu tập trung vào các phân khúc, dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, hoàn thiện pháp lý và có giá trị khai thác, tích lũy tài sản. Do vậy, các báo cáo gần đây của DKRA Group cho thấy, thanh khoản bất động sản phía Nam chưa thực sự phục hồi.

Tính đến tháng 8/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt 12.092 căn, nhưng thanh khoản chỉ đạt 6%, tương đương 774 căn được bán ra. Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung là 4.466 căn, mức tiêu thụ ghi nhận 207 căn, tương đương 5% nguồn cung. Còn đất nền, các tỉnh phía Nam hiện có 6.500 sản phẩm, tỷ lệ bán được là 184 nền, sức mua tương đương 2,7%.

Nguyên nhân khiến thanh khoản chưa phục hồi như kỳ vọng được đánh giá là do tâm lý của người mua nhà. Giá nhà quá cao, trong khi người có nhu cầu đang dò xét với kỳ vọng giá sẽ giảm, hoặc nguồn lực chưa đủ với đà tăng giá nhà.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng có tăng so với thời gian trước, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ với môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, tham quan nhà mẫu, nhưng đến khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.

Theo vị này, khi nhân viên tư vấn đến giá cả, họ sẽ lấy lý do “suy nghĩ thêm” hoặc nói thẳng là giá bán tại dự án đang cao so với khu vực lân cận. Do vậy, dự án tại Bình Dương dù được doanh nghiệp triển khai mở bán từ đầu năm, song sức hấp thụ khá chậm.

“Doanh nghiệp không thể giảm giá thêm, vì giá bán dựa trên chi phí đầu vào hiện quá cao. Sức tiêu thụ trong ngắn hạn có thể không nhanh, nhưng chắc chắn giá sẽ không thể giảm, thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng theo thời gian”, vị này cho biết.

Đến thời điểm này, gần như không còn nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Căn hộ tầm trung ở Bình Dương cũng có mức giá được công bố ra thị trường trung bình từ 40 – 60 triệu đồng/m2, tùy phân khúc.

Thận trọng quan sát thị trường

Cùng với nguyên nhân giá cao, giới đầu tư tỏ ra thận trọng quan sát diễn biến thị trường. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group phân tích, trước đây, bên cạnh đối tượng khách hàng mua ở thực, thị trường phía Nam còn được thúc đẩy bởi một lượng lớn nhà đầu tư đến từ phía Bắc.

Song việc nhà đầu tư “co cụm” ở khu vực phía Bắc đã khiến các thị trường phía Nam mất đi nguồn khách chủ lực và tiềm năng. “Tâm lý của nhà đầu tư hiện nay chủ yếu quan sát và chờ thêm các tín hiệu phục hồi rõ nét của nền kinh tế rồi mới đưa ra quyết định”, ông nói thêm.

Còn theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), khách chưa mua bất động sản lúc này không phải vì không thích hoặc không muốn mua, mà do chưa có đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai để mua ngay, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đã giảm thấp.

Cụ thể, có 63% người tham gia khảo sát của DXS-FERI cho biết, lý do chưa đưa ra quyết định mua bất động sản liên quan đến tài chính, các lý do khác như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, sản phẩm chưa đúng nhu cầu… chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.

Đơn vị này dự báo, từ nay đến cuối năm, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM nhiều khả năng tăng 5 – 10%. Với các thành phố vệ tinh, mức tăng sẽ thấp hơn, khoảng 2-3%. Nguồn cung bất động sản cải thiện hơn từ tháng 8/2024 khi nhiều chủ đầu tư rục rịch chuẩn bị các hoạt động tiền mở bán.

Dù vậy, tâm lý thận trọng và tiếp tục quan sát vẫn sẽ chiếm thế chủ đạo trong giai đoạn đầu khi các luật mới chính thức đi vào cuộc sống. Cả người mua nhà và doanh nghiệp vẫn chờ luật mới thẩm thấu sâu hơn và thị trường cải thiện rõ nét hơn.