Bài toán xây đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam nhờ chênh lệch địa tô

Khi câu hỏi “tiền đâu để xây đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam” được đặt ra, từng có đề xuất đấu giá đất đô thị quanh nhà ga để thu về hàng chục tỷ USD.

Nguồn thu từ chênh lệch địa tô khi mở ra một con đường mới là điều chắc chắn. Ví dụ gần đây nhất là việc các địa phương dọc vành đai 4 Hà Nội đấu giá đất với đơn giá cao kỷ lục.

Tuy nhiên, Tư vấn lập dự án đã cân nhắc và quyết định không đưa khoản tiền “chưa có thật” này vào cơ cấu tổng mức đầu tư của dự án.  

Chiếc “bánh vẽ” TOD

Ở một đất nước nọ, chính phủ cần tiền để xây đường sắt. Họ nhận thấy đất đai quanh các con đường mới thường tăng lên chóng mặt, nhiều người đầu cơ đất đai đã giàu lên nhanh chóng từ sự tăng giá này.

Từ đó, chính phủ nảy ra ý tưởng: thay vì chỉ thu hồi đất để xây tuyến đường sắt, họ sẽ thu hồi cả diện tích đất ở xung quanh các nhà ga.

Phần đất này được giải phóng mặt bằng sạch sẽ, kết nối thuận tiện với nhà ga và hạ tầng giao thông xung quanh. Sau đó, chính phủ sẽ cho thuê đất với giá đắt như tôm tươi. Phần tiền chênh lệch địa tô này được nhà nước thu về và bù đắp vào chi phí bỏ ra ban đầu để xây tuyến đường sắt.

Trên đây là một ví dụ về cách chính phủ có thể xây dựng cơ sở hạ tầng nhờ khai thác chênh lệch địa tô. Tại Việt Nam, nó cũng đã được bàn đến khi Chính phủ lập dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam.

Năm 2022, Tư vấn Thẩm tra dự án (TVTT) đã từng đề xuất tăng số ga đường sắt tốc độ cao lên 50 ga, đồng thời thiết lập các tổ hợp TOD tại mỗi ga. TOD – Transit Oriented Development – là mô hình quy hoạch đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư và đô thị.

Theo tính toán của TVTT,  khi giải phóng mặt bằng để xây nhà ga đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Nhà nước sẽ thu hồi luôn diện tích đất xung quanh để tạo thành các đô thị nhà ga. Việc này sẽ khiến kinh phí GPMB tăng lên hơn 4,5 tỷ USD (so với 1,98 tỷ USD theo phương án của Tư vấn lập dự án).

Nhưng đổi lại, số tiền Nhà nước huy động được từ đấu giá đất tại 50 tổ hợp TOD có thể lên tới 38,95 tỷ USD. Với phương án này, số ngân sách đầu tư công mà Nhà nước cần chi cho dự án chỉ còn 13,64 tỷ USD.

Đề xuất trên của Tư vấn thẩm tra đã mở ra một hướng huy động vốn lý tưởng, dường như có thể thổi bay những lo ngại về nguồn vốn xây đường sắt tốc độ cao. Nó lý tưởng đến nỗi Hội đồng Thẩm định Nhà nước đã yêu cầu Tư vấn lập dự án và Bộ Giao thông vận tải tiếp thu, cập nhật phương án huy động vốn từ TOD vào báo cáo tiền khả thi.

Tuy nhiên, với đặc tính khó dự đoán của thị trường bất động sản và rủi ro chậm tiến độ, không dễ để xác định nguồn lợi thu được từ TOD là chắc chắn hay chỉ là chiếc bánh vẽ ở thì tương lai.

Dự trù 330ha quanh nhà ga để làm TOD

Nhìn chung, cả 2 Tư vấn lập dự án và Tư vấn thẩm tra đều tin tưởng vào khả năng gia tăng giá trị đất đai xung quanh nhà ga, đồng thời tin rằng Nhà nước có thể thiết lập các TOD và tạo nguồn thu từ đấu giá đất.

Tuy nhiên, Tư vấn lập dự án có cách tiếp cận thận trọng hơn do lo ngại về sự bất ổn của thị trường bất động sản. 

Theo Báo cáo tiền khả thi, Tư vấn vẫn xác định toàn tuyến chỉ có 23 ga hành khách. Tại mỗi nhà ga, các địa phương có thể dự trù quỹ đất khoảng 330ha để phát triển đô thị TOD, đấu giá đất.

Nguồn thu từ khai thác quỹ đất tại các khu vực TOD ước tính là 17 tỷ USD. Trong đó, địa phương giữ lại 8,5 tỷ USD để thanh toán chi phí đền bù GPMB (dự kiến hơn 6 tỷ USD), còn lại 50% trả về Trung ương để bù vào phần vốn đầu tư dự án và phục vụ vận hành khai thác.

Đối với phương án huy động vốn theo phương thức TOD, Tư vấn lập dự án hẹn đến bước triển khai chi tiết sẽ phối hợp với các địa phương tính toán quy mô, lập phương án đầu tư để xác định chính xác giá trị có thể tái đầu tư cho dự án.

“Nguồn thu từ phát triển TOD khó có thể hình thành ở thời điểm đầu thực hiện dự án, mà sẽ dần hình thành trong quá trình triển khai hoặc sau khi dự án đưa vào khai thác”, Tư vấn lập dự án nhận định.

Trong giai đoạn nghiên cứu chi tiết tiếp theo, Tư vấn lập dự án sẽ cùng với các địa phương xác định quy hoạch các khu vực quanh ga để có thể đầu tư và thu hồi vốn cho dự án đường sắt.

Theo đề xuất của tư vấn lập dự án, đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam sẽ được đầu tư công với dự toán 67,34 tỷ USD. Phương án huy động vốn gồm ngân sách trung ương bố trí theo các kỳ trung hạn, vốn trái phiếu Chính phủ và vốn vay ODA. Phần vốn thu được từ TOD chưa được tính trong cơ cấu này.

Dự kiến, doanh nghiệp khai thác vận hành dự án sẽ chịu trách nhiệm trả nợ phần chi phí đầu tư phương tiện, thiết bị, đào tạo nhân lực. Chi phí xây dựng ban đầu sẽ được bù đắp thông qua hiệu quả tăng trưởng kinh tế, tiết kiệm chi phí xã hội, nguồn thu từ TOD…