Cách đầu tư bất động sản cơ hội sinh lời cao

Đầu tư chung cư, nên chọn dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín.

Chọn phân khúc phù hợp

Theo ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group, thị trường bất động sản hiện có 4 phân khúc chính gồm chung cư, đất nền, nhà phố – biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư có thể lựa chọn các phân khúc phù hợp để đầu tư.

Trong phân khúc chung cư, nhà đầu tư có thể lựa chọn các phương thức đầu tư lướt sóng, đầu tư cho thuê. Đối với đầu tư lướt sóng, nghĩa là nhà đầu tư mua và đợi thời điểm giá bán tăng vài chục phần trăm sẽ bán ra, cần lựa chọn dự án có pháp lý đầy đủ để đảm bảo tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, nên ưu tiên các dự án có số lượng sản phẩm không nhiều, tốt nhất là dưới 1.000 căn, bởi sản phẩm càng ít thì độ cạnh tranh càng thấp, dễ ra hàng, biên độ sinh lời càng tăng. Mức giá và vị trí cũng là điểm cần lưu ý khi chọn mua căn hộ chung cư để đầu tư. Dự án có vị trí trung tâm, gần trường học, siêu thị, nhiều tiện ích, sẽ làm biên độ tăng giá càng lớn.

Đối với người đầu tư chung cư để cho thuê, cũng nên chọn lướt sóng bởi đây là yếu tố quyết định mức giá cho thuê cao. Điểm cần lưu ý đối với khách hàng mua chung cư cho thuê là nên chọn những dự án có sẵn nội thất cơ bản khi bàn giao như thiết bị nhà vệ sinh, bếp…, để không phải mất thêm khoản chi phí lớn cho việc hoàn thiện nội thất ban đầu.

Khi lựa chọn mua sản phẩm bất động sản, cần kiểm tra pháp lý dự án như chủ trương đầu tư, quyết định quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng…, để tránh tình trạng gặp phải dự án bán “lúa non”, huy động vốn khi chưa đủ pháp lý.

Đối với phân khúc đất nền, đây là dòng sản phẩm những năm trước luôn được ưa chuộng, nhưng từ năm 2022 tới nay ít được nhà đầu tư lựa chọn. Lý do được ông Hà Văn Thiện đưa ra là tính thanh khoản thấp, mức vốn đầu tư cao, rủi ro cũng nhiều.

Để đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần có nguồn vốn lớn và dày dạn kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực. Đây là phân khúc đòi hỏi tính nhạy bén, đặc biệt là nhà đầu tư phải biết cách kiểm tra thông tin quy hoạch, nắm rõ các thủ tục hành chính về đất đai.

Bên cạnh đó, nên chọn những dự án đất nền gần khu đông dân cư, hạ tầng giao thông tốt, nằm quanh các khu công nghiệp, gần chợ, trường học… Những dự án nằm xa khu dân cư, ít người ở, xa các khu công nghiệp, không nhiều các tiện ích sống sẽ rất khó thoát hàng.

Khách hàng nên hạn chế vay vốn ngân hàng, bởi phân khúc đất nền khó thoát hàng; nếu dựa nhiều vào vốn vay sẽ bị gánh nặng trong thanh toán lãi hàng tháng. Biên độ tăng giá ở phân khúc này cũng không bền vững, có thể giá cao khi có nóng sốt, nhưng sau đó sẽ đóng băng và khó thoát hàng.

Cũng theo ông Thiện, một lưu ý trước khi khách hàng xuống tiền mua đất nền là nên kiểm tra kỹ về pháp lý dự án, có thể ra sổ từng nền hay không. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đất nền bị “mắc kẹt” khi xuống tiền mua đất nhiều năm, mà vẫn chưa thể cầm sổ đỏ trong tay, bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn tới cảnh khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Phân khúc nhà phố – biệt thự nhiều năm qua được nhà đầu tư săn đón với ưu điểm là mang lại giá trị sử dụng cao, vừa là chỗ ở, vừa là địa điểm kinh doanh, hoặc có thể cho thuê với mặt bằng giá cao. Các dự án này thường nằm ở vị trí thuận lợi, trên những trục đường chính tại các khu vực trung tâm, là nguồn sinh lợi ổn định cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, phân khúc này có những nhược điểm như vốn đầu tư khá lớn, từ vài tỷ tới hàng chục tỷ đồng. Đối với dòng sản phẩm này, khách hàng mua chủ yếu để cho thuê hoặc lướt sóng. Trong đó, nhà đầu tư cho thuê nên chọn những dự án có diện tích lớn, chọn những căn nằm mặt đường chính, với diện tích tối thiểu là 4x15m2, gồm 1 trệt và 1 tới 2 lầu, gần trung tâm để dễ cho thuê và có giá cho thuê cao.

Đối với nhà đầu tư lướt sóng, nên chọn những sản phẩm có diện tích nhỏ, giá thấp, vừa có thể ở và cho thuê kinh doanh để dễ ra hàng. Nên hạn chế vay ngân hàng, nếu vay thì nên chọn gói vay có thời gian dài từ 15 tới 20 năm để mức lãi mỗi tháng thấp, tiền cho thuê có thể vừa đủ trả ngân hàng. Bên cạnh đó, nên chọn các dự án xây dựng xong mới bán, tránh mua các dự án chưa xây dựng để không tốn chi phí xây dựng cũng như hạn chế rủi ro về pháp lý.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đây là dòng sản phẩm đầu tư dài hạn. Thông thường, các chủ đầu tư khi bán dòng sản phẩm này sẽ cam kết thuê lại sản phẩm mà khách hàng đầu tư để khai thác. Tuy nhiên, từ năm 2020 tới nay, đa phần khách mua bị mắc kẹt khi các chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thanh toán tiền thuê lại sản phẩm. Bên cạnh đó, các dự án đều chậm tiến độ xây dựng, tê liệt trong giao dịch.

Tuy nhiên, ông Thiện cho rằng, nếu biết cách đầu tư, thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư. Cụ thể, khách hàng nên đầu tư mua các sản phẩm như nhà phố villa, biệt thự tại các dự án lớn có nhiều tiện ích và đã có sẵn sản phẩm. Sau khi mua các sản phẩm này, nhà đầu tư bỏ thêm một khoản chi phí để làm nội thất, rồi bắt tay cùng các đơn vị vận hành cho thuê bất động sản theo ngày để khai thác.

“Hiện nay, tại các khu vực như Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận), giá cho thuê theo ngày căn villa 3 phòng ngủ luôn ở mức từ 4 tới 6 triệu đồng cho ngày thường và 8 tới hơn 10 triệu đồng cho ngày cuối tuần hoặc lễ tết. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, mức giá cho thuê còn cao hơn và luôn trong tình trạng thiếu phòng. Thực ra, phương thức đầu tư này không hề khó, nhà đầu tư ủy quyền cho đơn vị vận hành tìm khách, khai thác, vệ sinh, lợi nhuận chia 70 – 30 hoặc 60 – 40 với đơn vị khai thác”, ông Thiện nói.

Chọn chủ đầu tư và phương thức thanh toán

Theo ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên chọn thật kỹ chủ đầu tư, bởi đây chính là người trực tiếp chịu trách nhiệm về tiến độ, chất lượng và hiệu quả của dự án. Một chủ đầu tư uy tín sẽ đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ với cam kết chất lượng cao, hạn chế tối đa các rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải.

Việc khách hàng không nghiên cứu kỹ về chủ đầu tư có thể dẫn đến nguy cơ gặp phải chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án. Mặt khác, chủ đầu tư uy tín sẽ cung cấp nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Ông Hoàng cho biết, tiểu sử tốt của nhà đầu tư được đánh giá bằng các dự án mà họ đã tham gia về cả tiến độ và chất lượng dự án. Toàn bộ thông tin về năng lực cũng như uy tín của chủ đầu tư sẽ được phản ánh qua tiểu sử này. Do đó, việc tìm hiểu tiểu sử về chủ đầu tư là yếu tố được coi là hàng đầu để đánh giá.

Uy tín kinh doanh vô cùng quan trọng, các chủ đầu tư có tiểu sử tốt sẽ luôn nỗ lực hết mình để hoàn thành dự án đúng cam kết với khách hàng, tạo tiếng vang và khẳng định thương hiệu trên thị trường. Sự “trong sạch”, uy tín của chủ đầu tư góp phần khiến bất động sản có giá trị hơn.

Bên cạnh đó, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư quyết định chất lượng và quy mô của dự án. Chủ đầu tư có tài chính vững mạnh sẽ đem lại lòng tin cao nhất, không xảy ra trường hợp dự án bị đóng băng và bỏ dở khi triển khai, cũng như các vấn đề khủng hoảng bất ngờ. Khách hàng cũng cần các chủ đầu tư có kinh nghiệm trong phát triển dự án.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho rằng, khách hàng nên chọn các dự án có chính sách thanh toán tốt, như hỗ trợ lãi suất ngân hàng, tiến độ thanh toán chậm, hỗ trợ trả góp hàng tháng… Điều này sẽ giúp khách hàng có lợi nhuận đầu tư ngay từ khi bắt đầu mua bất động sản, không bị gánh nặng tài chính ở mỗi đợt thanh toán.

Đồng thời, khách hàng nên dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng khi mua bất động sản, nhưng nên chọn các gói vay có thời gian trả dài, để không gặp phải gánh nặng tài chính trong thanh toán lãi gốc.