Gia tăng lượng bất động sản tồn kho khu vực phía Nam

Tồn kho chiếm hơn nửa tài sản

Mặc dù thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc phân khúc chưa có thanh khoản.

Đứng đầu trong nhóm các doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn là Tập đoàn Novaland. Tính đến hết quý II, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã tăng lên 142.024 tỷ đồng. So với tổng tài sản của doanh nghiệp là 240.178 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho Novaland đang chiếm gần một nửa.

Tương tự, Tập đoàn Nam Long ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong nửa đầu năm. Theo đó, tính tới hết quý II/2024, giá trị hàng tồn kho của Nam Long đạt mức 19.164 tỷ đồng, tăng gần 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm (17.352 tỷ đồng). Trong số này, giá trị dở dang của Dự án Izumi gần 8.700 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn I hơn 3.800 tỷ đồng và giai đoạn II hơn 2.000 tỷ đồng, Akari hơn 2.400 tỷ đồng. Với tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long chiếm hơn 64%.

Một doanh nghiệp khác là Tập đoàn Khang Điền cũng có lượng hàng tồn kho tăng cao, lên đến 21.458 tỷ đồng, trong khi cuối năm ngoái mới ở mức 17.786 tỷ đồng. So với tổng tài sản là 28.401 tỷ đồng vào cuối tháng 6, thì tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của Khang Điền đang lên đến 75%.

Nguyên nhân khiến hàng tồn kho của Khang Điền tăng là do giá trị xây dựng dở dang tại Dự án khu nhà ở phường Bình Trưng Đông, quy mô 5,8 ha (Bình Trưng Đông 1), tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm, lên gần 4.200 tỷ đồng. Giá trị tại khu dân cư Bình Hưng 11A cũng tăng hơn 900 tỷ đồng, lên hơn 1.500 tỷ đồng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong cơ cấu hàng tồn kho bất động sản, nhóm sản phẩm đến từ dự án chưa hoàn thiện chiếm đa số, phần nhiều vì vướng mắc pháp lý, phần còn lại là do một số phân khúc chưa nhận được lực cầu tốt từ thị trường.

Chẳng hạn, Hưng Thịnh Quy Nhơn – chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) ghi nhận khoản lỗ sau thuế khoảng 199,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Mức này cao gấp 5,8 lần so với cùng kỳ và vượt cả khoản lỗ hơn 152 tỷ đồng của cả năm 2023.

Dù không công bố giá trị hàng tồn kho, song thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, cùng với các khoản nợ trái phiếu đến hạn là nguyên nhân chính khiến kết quả kinh doanh của Hưng Thịnh Quy Nhơn thua lỗ.

Báo cáo mới nhất của DKRA cho thấy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhìn chung chưa có dấu hiệu khởi sắc. Nhiều dự án phải dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung khan hiếm, chỉ xuất hiện cục bộ ở phía Bắc.

Theo DKRA, sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, lượng hàng tồn kho giá trị cao… gây ra trở ngại đáng kể trong những tháng vừa qua, khiến phân khúc này rơi vào chu kỳ “ngủ đông” kéo dài.

Nỗ lực kéo giảm hàng tồn

Khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế lớn đối với những dự án tốt. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn sẽ gây sức ép rất lớn cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hàng tồn kho là điều bình thường nếu nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề đáng lo ngại đối với hàng tồn kho là các sản phẩm đã xây xong và bán ra thị trường, nhưng lại không được thị trường chấp nhận, tức là mức thanh khoản thấp.

Theo ông Châu, hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản, doanh nghiệp sẽ gặp khó.

Để giảm lượng hàng tồn kho, một số doanh nghiệp đang tăng tốc đẩy nhanh tiến độ dự án nhằm sớm bàn giao cũng như đủ điều kiện mở bán thời gian tới.

Với Khang Điền, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này dự kiến giảm khi bắt đầu bàn giao các căn hộ từ Dự án The Privia trong quý IV/2024. Tại thời điểm cuối quý II/2024, Dự án The Privia đã bán được toàn bộ 1.043 căn hộ, ước tính doanh số đạt 3.350 tỷ đồng.

Trong báo cáo mới đây, SSI cho biết, Khang Điền đang đẩy mạnh một loạt dự án. Trong đó, dự án The Solina (huyện Bình Chánh) có tổng diện tích đất lên đến 16,4 ha, Công ty đã hoàn tất việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho toàn bộ dự án.

Tương tự, với Novaland, doanh nghiệp cho biết, đã bàn giao nhiều sản phẩm ở các đại dự án, hiện có 14/16 dự án thuộc các cụm dự án đang triển khai của Tập đoàn được tiếp tục xây dựng, với tổng hạn mức xây dựng là 12.100 tỷ đồng và đang giải ngân theo giai đoạn. Tổng giá trị sản phẩm nếu hoàn thiện và bàn giao thu được cũng như mở bán mới ước tính gần 480.000 tỷ đồng.

Song đó chỉ là số ít doanh nghiệp có thể giảm được hàng tồn, còn nhiều doanh nghiệp rất lo lắng với dạng tồn kho bán thành phẩm, tức là các dự án đã triển khai nhiều năm, nhưng vẫn chưa hoàn thiện do vướng pháp lý, việc giải quyết nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi các vướng mắc sớm được xử lý dứt điểm thì “cục máu đông” này mới sớm được giải phóng.