3 phương án thị trường nửa cuối năm, giá căn hộ TPHCM cao ngất, quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa thể bùng nổ ở quý III/2024. (Nguồn: Vietnamplus)

Thị trường BĐS chưa thể “bùng nổ” ở quý III

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý III bởi khách hàng vẫn chờ thay đổi từ chính sách và lãi suất huy động trên đà tăng trở lại.

Mặc dù cả 3 bộ luật quan trọng liên quan đến BĐS là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực sớm trước 5 tháng (từ 1/8/2024) sẽ “trợ lực” tích cực cho thị trường nhưng chính sách vẫn cần độ thẩm thấu.

Do đó, các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS vẫn chưa thể bùng nổ ở quý III.

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý tới bởi khách hàng vẫn ở trạng thái chờ những thay đổi từ chính sách điều hành và lãi suất huy động đang trên đà tăng trở lại.

Tiến sỹ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), nhận xét thị trường BĐS rơi vào suy thoái kể từ đầu quý II/2022. Theo quy luật 10 năm, thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5 đến 2 năm. Đến quý 2/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Đồng thời chuyên gia này cũng đưa ra 3 phương án dành cho thị trường BĐS Việt Nam nửa cuối năm 2024.

Theo đó, phương án thứ nhất là trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến thì thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Phương án thứ hai là thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những “cú hích”.

Trái với 2 phương án trên, phương án thứ 3 không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra. Đó là thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui, ông Chung phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, dù diễn biến nào thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang tốt hơn so với 2 năm trước và thiên về phương án 2, nhất là khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Đây là văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ… đã tiếp thêm niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Đây cũng là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi, ông Chung chia sẻ.

Đồng quan điểm, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận xét phần lớn người mua nhà vẫn giữ tâm lý “quan sát” thay vì tham gia thị trường. Nhà đầu tư thì cho rằng cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi trong chính sách, pháp lý và lãi suất mới có thể quyết định.

Ngoài ra, phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường BĐS quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng rục rịch tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư BĐS đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư có phần e ngại xuống tiền. Nhưng sức mua BĐS phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), khẳng định Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật kinh doanh BĐS 2023 là những dự án luật quan trọng, tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các quy định hiện hành; đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội trong giai đoạn mới.

Giá căn hộ TPHCM vượt 70 triệu đồng/m2

Theo số liệu vừa được Savills Việt Nam công bố, nguồn cung căn hộ sơ cấp, tức căn hộ lần đầu được chủ đầu tư chào bán ra thị trường tại TPHCM trong quý 2/2024 đạt 5.635 căn, tăng 14% so với quý trước nhưng giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ sơ cấp ở mức 6.751 căn, so với cùng kỳ năm trước vẫn duy trì ổn định. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 57%, căn hộ hạng C chiếm tỷ lệ 39% và căn hộ hạng A chiếm 4%.

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức với tỷ lệ 57%. Trong tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp còn lại có 29% đến từ khu Tây, cụ thể tại Q.Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM trong quý II/2024 vẫn còn hạn chế, tuy nhiên đang có nhiều dấu hiệu tích cực. Niềm tin của thị trường đang dần hồi phục, lượng giao dịch căn hộ đã tăng gấp đôi so với quý trước và tăng 606% theo năm, đạt 2.302 căn.

Một số chính sách bán hàng hấp dẫn đã được các chủ đầu tư đưa ra như: Trả trước 5% đến khi nhận nhà; lãi suất cố định đảm bảo trong 15 năm; chiết khấu lên đến 20%…

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nay, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại TPHCM đạt 73 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ bình dân, tức căn hộ có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung trong nửa đầu năm.

Căn hộ có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn chủ yếu nằm cách trung tâm TPHCM trên 10km. Khả năng chi trả của người mua nhà sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại TPHCM ngày càng tăng cao nhưng nguồn cung căn hộ lại hạn chế, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, sẽ dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các tỉnh thành lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, dự báo nguồn cung căn hộ bình dân tại các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ đạt 24.000 căn trong 3 năm tới.

Thành phố Đà Nẵng. (Nguồn: Skyscanner)

Đà Nẵng đấu giá cho thuê nhiều khu đất lớn, có lô 5 mặt tiền

Ngày 10/7, UBND TP Đà Nẵng có thông báo đấu giá quyền sử dụng đất (thuê đất) đối với 8 khu đất trên địa bàn.

Trong số này, đáng chú ý là khu đất A2-2 khu dân cư An Hòa 4, (phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà), rộng 9.525m2 sở hữu 5 mặt tiền đường Vân Đồn, Trần Thánh Tông, Hoàng Quốc Việt, Nại Thịnh 5 và Nại Thịnh 7. Mục đích sử dụng là xây dựng bệnh viện đa khoa.

Khu đất A2-2 được phê duyệt đấu giá quyền sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, giá khởi điểm hơn 271.000 đồng/m2/năm (gần 2,6 tỷ đồng/năm). Thời hạn bán hồ sơ đến ngày 22/7.

Ngoài khu đất này, TP Đà Nẵng còn đấu giá khu đất A2-8 thuộc khu E2 mở rộng – Khu dân cư nam cầu Cẩm Lệ (phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ) rộng hơn 10.900m2, mục đích xây viện dưỡng lão.

Khu đất này có mặt tiền đường Trần Quốc Thảo, Trần Nam Trung và Liêm Lạc 5, có giá khởi điểm hơn 206.000 đồng/m2/năm (hơn 2,2 tỷ đồng/năm).

Một khu đất khác với 3 mặt tiền đường Cồn Dầu 4 – Cồn Dầu 6 – Cồn Dầu 7 (thuộc khu E mở rộng khu dân cư nam cầu Cẩm Lệ, phường Hòa Xuân), rộng 2.277m2, mục đích xây trường mầm non, giá khởi điểm hơn 184.000 đồng/m2/năm (hơn 418 triệu đồng/năm).

Khu đất 383 Cách mạng Tháng Tám (quận Cẩm Lệ) rộng hơn 2.900m2, mục đích xây dựng bãi đỗ xe, có giá khởi điểm hơn 68.000 đồng/m2/năm (hơn 197 triệu đồng/năm).

Khu đất số 522B Nguyễn Lương Bằng (quận Liên Chiểu), rộng hơn 6.300m2, mục đích sử dụng xây dựng bệnh viện đa khoa, có giá khởi điểm hơn 190.000 đồng/m2/năm (hơn 1,1 tỷ đồng/năm).

Khu đất A2-2 ở đường Mạc Thiên Tích (thuộc Khu dân cư phía nam Bùi Tá Hán, quận Ngũ Hành Sơn) rộng hơn 1.480m2, mục đích xây trường mầm non, có giá khởi điểm hơn 187.000 đồng/m2/năm (hơn 276 triệu đồng/năm).

Khu đất A12 ở đường ĐT602 (xã Hòa Sơn, huyện Hòa Vang), rộng hơn 3.600m2, mục đích xây siêu thị, có giá khởi điểm hơn 94.400 đồng/m2/năm (hơn 339 triệu đồng/năm).

Cuối cùng là khu đất ký hiệu C2-9B ở góc đường Nguyễn Văn Vĩnh – Huỳnh Tịnh Của (xã Hòa Phước, huyện Hòa Vang) rộng hơn 2.900m2, mục đích sử dụng xây dựng kho tàng, trả tiền theo hình thức một lần, giá khởi điểm hơn 7,4 triệu đồng/m2 (hơn 21,4).

Quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, người dân muốn tách thửa đất phải đảm bảo đất không tranh chấp, có lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp, thoát nước hợp lý.

Cụ thể, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa đất. Theo đó, người dân có thể tách, hợp thửa đất khi đảm bảo các điều kiện.

Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận gồm chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp, phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp được phép tách, hợp thửa.

Thứ tư, việc tách, hợp thửa phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích có đất ở trong cùng một thửa làm lối đi, khi tách, hợp thửa đất không phải chuyển đổi mục đích sử dụng với phần diện tích làm lối đi đó.

Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Với thửa đất có đất ở và đất khác, không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, trừ khi người sử dụng có nhu cầu tách thửa.

Không được tách thửa trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định.