10 giải pháp gỡ vướng, thúc đẩy bất động sản hồi phục

Thị trường bất động sản đã qua vùng đáy

Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cảm ơn Báo Người Lao Động tổ chức Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” vào giai đoạn này, rất đúng thời điểm khi các vấn đề cần quyết liệt tháo gỡ, đưa vào Luật đang chuẩn bị thông qua.

Tất cả vị lãnh đạo, cơ quan nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp đều hiểu rất rõ vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Chúng tôi đã báo cáo Chính phủ, khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. 

Trong đó có 3 cấp độ vướng. Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Cái vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Thứ nhất là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. 

Thứ 2 là vốn từ trái phiếu nhưng từ quý III/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Vướng mắc lớn thứ 3 cũng quan trọng đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò “bà đỡ”, là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. 

Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng mắc ban đầu chưa thông thì vướng mắc này cũng tắc. Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép DN trong nước “bán rẻ” dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư. Nói nôm na họ như “kềnh kềnh” chờ “săn” dự án “chết”. Đây là yếu thế cho doanh nghiệp trong nước rất lớn.

Hiện nay phân khúc thuận lợi nhất có lẽ là bất động sản công nghiệp. 3 năm đại dịch lĩnh vực này không tác động nhiều, điều này cũng tạo điều kiện thúc đẩy các ngành nghề khác.

Về thị trường, tôi cho rằng hiện nay chúng ta nên sử dụng thuật ngữ vùng đáy. Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Nhưng căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP HCM, tôi cho rằng vùng đáy từ quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần. 

Kết thúc quý II/2023, vẫn tăng trưởng âm hơn 11%. Nhưng từ quý III vừa qua chỉ còn âm hơn 8%.

Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Việc Trung ương ban hành quy định về bảo vệ quyền lợi cho cán bộ dám nghĩ, dám làm sẽ góp phần sốc lại tinh thần công chức. Cùng với đó, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã nhấn mạnh việc sửa Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất.

Theo tôi, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua với hơn 200 trang là công trình đồ sộ nhưng đọc bản dự thảo gần nhất đâu đó vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128.

Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, làm sao có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, khu đô thị quy mô lớn? Ở trung tâm TP HCM, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2.

Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10 ha hoặc khu đất nhà xưởng 2 ha cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. Theo tôi, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại.

Ngoài ra, tôi cũng mong có quy định phù hợp để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi được xem xét thông qua ở thời điểm thích hợp.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng, bên cạnh đó là Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá tài sản.